3D-Vermessung & Laserscanning bringt den Vermarktungserfolg in Neuburg an der Donau
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Planungskollisionen
20%
Bauzeitverkürzung
100%
Auslastung/Verkauf
Die Herausforderung
Die Planungsverantwortlichen der Sanierungspartner Neuburg an der Donau standen vor einer enormen Herausforderung bei der Modernisierung und Umnutzung eines historischen Wohn- und Geschäftshauses in der geschichtsträchtigen Oberen Altstadt von Neuburg an der Donau. Das stattliche Gebäude, dessen Ursprünge in die Epoche der Renaissance zurückreichen, sollte energetisch saniert und im Erdgeschoss zu einer hochmodernen, barrierefreien Zahnarztpraxis umgebaut werden, während in den oberen Etagen exklusive Eigentumswohnungen mit Blick auf die Donau entstehen sollten. Da die Immobilie jedoch unter strengem Denkmalschutz stand, durften an der historischen Außenfassade und der Dachkonstruktion keinerlei sichtbare Veränderungen vorgenommen werden. Das größte planerische Risiko lag in den völlig veralteten und fehlerhaften Bestandsplänen aus den 1950er-Jahren. Im Laufe der Jahrhunderte war das Gebäude mehrfach umgebaut worden, wodurch Wände unregelmäßige Stärken aufwiesen, Decken durchhingen und keine einzige Raumecke einen exakten 90-Grad-Winkel besaß. Für die TGA-Fachplanung (Technische Gebäudeausrüstung), die Installation der komplexen zahnmedizinischen Versorgungsleitungen im Boden und den Einbau eines neuen, innenliegenden Aufzugs war eine zentimetergenaue Planungsgrundlage zwingend erforderlich. Ein manuelles Aufmaß mit Handlasern wäre aufgrund der komplexen Geometrien und des unebenen Mauerwerks extrem fehleranfällig gewesen. Falsche Maße hätten dazu geführt, dass maßgefertigte Praxiseinrichtungen, Rohrleitungssysteme und Aufzugskomponenten vor Ort nicht gepasst hätten. Dies hätte zu kostspieligen Bauverzögerungen, Vertragsstrafen und einem gravierenden Vertrauensverlust bei den künftigen Praxisbetreibern geführt.
Unsere Lösung
Die Sanierungspartner Neuburg an der Donau beauftragten FotoEstate mit einer umfassenden, dreidimensionalen Erfassung des gesamten Gebäudekomplexes mittels modernstem 3D-Laserscanning. Unsere Experten setzten terrestrische Laserscanner der neuesten Generation und mobile Mapping-Systeme ein, um die Geometrie der Immobilie lückenlos und millimetergenau zu erfassen. Vom historischen Weinkeller mit seinen Rundbögen über die Praxisflächen im Erdgeschoss bis hin zum komplexen Sprengwerk des historischen Dachstuhls wurde jeder Bereich in kürzester Zeit digitalisiert. Die Scanner erzeugten eine extrem dichte 3D-Punktwolke, die mit hochauflösenden HDR-Farbfotos überlagert wurde, um ein fotorealistisches digitales Abbild der Realität zu schaffen. Auf dieser Datenbasis erstellten unsere Konstrukteure ein detailgetreues 3D-BIM-Modell (Building Information Modeling) im Revit-Format. Dieses Modell bildete den tatsächlichen IST-Zustand des Gebäudes inklusive aller Wandneigungen, Deckenverzüge und Balkenlagen kompromisslos ab. Die Architekten, Statiker und TGA-Planer konnten direkt in diesem digitalen Zwilling arbeiten, Kollisionsprüfungen durchführen und die neuen Installationen millimetergenau planen. So wurde beispielsweise die Leitungsführung der Zahnarztpraxis digital so verlegt, dass kein historischer Tragbalken beschädigt werden musste.
Das Ergebnis
Die Ergebnisse des 3D-Laserscannings durch FotoEstate sicherten den reibungslosen und wirtschaftlich erfolgreichen Ablauf des gesamten Modernisierungsprojekts in Neuburg an der Donau. Dank der absolut präzisen 3D-Planungsgrundlage kam es während der gesamten Bau- und Montagephase zu keinem einzigen Planungsfehler oder einer Kollision zwischen den neuen Rohrleitungstrassen und der historischen Bausubstanz. Alle maßgefertigten Bauteile, wie die Glasabtrennungen der Praxisräume und die Aufzugstechnik, passten bei der Montage auf den Millimeter genau, was teure Nacharbeiten und Baustopps vollständig verhinderte. Die geplante Bauzeit konnte um insgesamt 20 Prozent verkürzt werden. Dieser Zeitgewinn hatte einen überaus positiven Einfluss auf den Vermarktungserfolg: Die Zahnarztpraxis konnte plangemäß eröffnen, und alle exklusiven Eigentumswohnungen in den Obergeschossen wurden noch vor dem finalen Innenausbau vollständig an kaufkräftige Interessenten aus der Region Ingolstadt/München notariell vermittelt. Die Investition in das 3D-Laserscanning von FotoEstate amortisierte sich bereits in der frühen Phase des Innenausbaus um ein Vielfaches und demonstrierte die Überlegenheit digitaler Erfassungsmethoden bei der Sanierung historischer Immobilien.
Projekt-Deep-Dive: Ablauf & Details
Die Ausgangslage: Eine anspruchsvolle Vermarktung
Neuburg an der Donau, eine malerische Residenzstadt in Oberbayern, erfreut sich aufgrund der hohen Lebensqualität und der wirtschaftlichen Stärke der Region einer konstant hohen Nachfrage nach erstklassigem Wohn- und Gewerberaum. Die Sanierungspartner Neuburg an der Donau erkannten das Potenzial eines denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshauses in der historischen Altstadt. Das Ziel war eine anspruchsvolle Revitalisierung: Eine behutsame energetische Sanierung der alten Hülle, die barrierefreie Erschließung aller Stockwerke und der Umbau der Erdgeschossflächen für einen medizinischen Dienstleister, um langfristige Stabilität zu garantieren. Ein solches Projekt ist jedoch von Beginn an mit hohen planerischen Risiken behaftet. Die strengen Vorgaben des Denkmalschutzes erlaubten keine Standardlösungen; jeder Eingriff in die Bausubstanz musste mit den Behörden abgestimmt werden. Um das Projekt wirtschaftlich erfolgreich abzuwickeln, war eine absolut verlässliche Bestandsaufnahme zwingend erforderlich. Die vorhandenen Pläne waren unvollständig und wiesen Abweichungen von bis zu 20 Zentimetern zur realen Baugeometrie auf. Ohne präzises Aufmaß war eine seriöse Kostenkalkulation unmöglich, da jede Abweichung im Altbau unvorhersehbare Kettenreaktionen auslöst.
Die Hürde: Unsicherheit bei Interessenten überwinden
Die größte Hürde im frühen Projektstadium war das Zögern der künftigen Nutzer und Käufer. Der Zahnarzt, der die Praxis im Erdgeschoss betreiben wollte, benötigte für die Planung seiner anspruchsvollen Behandlungsstühle und der Röntgenanlagen exakte Maße und Tragsicherheiten. Auf Basis der alten Handzeichnungen wollte er keinen Mietvertrag unterschreiben, da die behördliche Abnahme der Praxis von exakten Abständen und der Einhaltung strenger Hygiene- und Strahlenschutzrichtlinien abhing. Auch die Käufer der Eigentumswohnungen im Obergeschoss zeigten sich zurückhaltend. Sie verlangten präzise Pläne über die Aufteilung der barrierefreien Bäder und den Verlauf der Dachschrägen, um ihre eigenen Möblierungskonzepte zu planen. Ein manuelles Aufmaß hätte die Baustelle wochenlang blockiert und wäre bei den unregelmäßigen Decken- und Wandgeometrien fehleranfällig geblieben. Das Fehlen verlässlicher Unterlagen führte dazu, dass der Vertrieb stagnierte, was wiederum die Finanzierungsfreigabe der Banken gefährdete. Eine schnelle, präzise und absolut transparente Lösung zur Erfassung der realen Baugeometrie war dringend erforderlich, um das Projekt voranzutreiben.
Das Konzept: Visuelle Exzellenz und Detailgenauigkeit
Das von FotoEstate ausgearbeitete Vermessungskonzept setzte auf die vollständige Digitalisierung des Gebäudes mittels dreidimensionalem Laserscanning. Unser Ziel war es, eine verlässliche Datenbasis (eine 'Single Source of Truth') zu schaffen, die sowohl für die anspruchsvolle TGA- und Statikplanung der Zahnarztpraxis als auch für das nachgelagerte Marketing genutzt werden konnte. Das Konzept sah vor, die gesamte Immobilie in einem einzigen Scanprozess von innen und außen zu erfassen. Dabei sollten auch die komplexen Dachstuhlgelenke und die historischen Gewölbekeller lückenlos dokumentiert werden. Die daraus resultierende 3D-Punktwolke sollte als geometrische Grundlage für ein detailliertes BIM-Modell dienen. Dieses Modell ermöglichte es allen Fachplanern, ihre Entwürfe direkt in die reale Baugeometrie einzupassen. So konnten Kollisionen zwischen den neuen Versorgungsleitungen der Zahnarztpraxis und den historischen Holzdecken bereits im Vorfeld digital erkannt und behoben werden, bevor die Handwerker auf der Baustelle standen. Dieses durchdachte Konzept bot maximale Planungssicherheit und diente gleichzeitig als überzeugendes Verkaufsargument im Vertrieb.
Die Umsetzung: Technik trifft Handwerk
Die technische Umsetzung des Laserscannings in Neuburg an der Donau wurde von einem spezialisierten Messteam von FotoEstate durchgeführt. Um den laufenden Verkehr in der Altstadt nicht zu stören, wurden die Außenaufnahmen der Fassade und des Daches in den frühen Morgenstunden realisiert. Wir setzten terrestrische 3D-Laserscanner ein, die eine extrem hohe Messgenauigkeit aufweisen, sowie mobile Handscanner für die verwinkelten Keller- und Dachbereiche. Insgesamt wurden über 280 Scanpunkte erfasst und zu einer dichten Punktwolke aus über einer Milliarde Einzelpunkten zusammengeführt. In der Postproduktion wurden die Scans registriert und in ein strukturiertes BIM-Modell im Revit-Format überführt. Unsere 3D-Konstrukteure modellierten die geometrischen Besonderheiten des Altbaus, wie Wölbungen im Mauerwerk und Durchhänge in den Decken, exakt nach, um eine realistische Planungsgrundlage zu garantieren. Die fertigen CAD-Pläne und das 3D-Modell wurden auf einer Cloud-Plattform bereitgestellt, sodass alle Fachplaner, Bauleiter und Statiker nahtlos und in Echtzeit zusammenarbeiten konnten.
Das Resultat: Ein makelloser Vermarktungserfolg
Das Resultat der 3D-Vermessung war ein voller Vermarktungs- und Bauerfolg für die Sanierungspartner Neuburg an der Donau. Die Planungsphase konnte ohne Verzögerungen abgeschlossen werden, da alle Gewerke auf eine fehlerfreie, digitale Datenbasis zugriffen. Während des Umbaus kam es zu keinem einzigen Baustopp oder kostspieligen Planungsänderungen vor Ort, da alle vorgefertigten Komponenten perfekt passten. Der Zahnarzt erhielt die nötigen exakten Pläne für seine behördliche Zulassung und unterzeichnete den Mietvertrag noch vor dem offiziellen Baubeginn. Auch die Eigentumswohnungen wurden durch die präzisen Pläne und die hohe Transparenz der Bauausführung innerhalb kürzester Zeit vollständig an Käufer vermittelt. Der digitale Zwilling dient dem Klinikzentrum und den Eigentümern nun auch nach Fertigstellung als wertvolles Facility-Management-Tool für die langfristige Instandhaltung. Diese Fallstudie zeigt eindringlich, dass das 3D-Laserscanning von FotoEstate die Planungsrisiken bei komplexen Altbausanierungen minimiert und den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilienprojekten maßgeblich sichert.
