3D-Vermessung & Laserscanning bringt den Vermarktungserfolg in Neuburg an der Donau

Neuburg an der Donau, eine malerische Residenzstadt in Oberbayern, erfreut sich aufgrund der hohen Lebensqualität und der wirtschaftlichen Stärke der Region einer konstant hohen Nachfrage nach erstklassigem Wohn- und Gewerberaum. Die Sanierungspartner Neuburg an der Donau erkannten das Potenzial eines denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshauses in der historischen Altstadt. Das Ziel war eine anspruchsvolle Revitalisierung: Eine behutsame energetische Sanierung der alten Hülle, die barrierefreie Erschließung aller Stockwerke und der Umbau der Erdgeschossflächen für einen medizinischen Dienstleister, um langfristige Stabilität zu garantieren. Ein solches Projekt ist jedoch von Beginn an mit hohen planerischen Risiken behaftet. Die strengen Vorgaben des Denkmalschutzes erlaubten keine Standardlösungen; jeder Eingriff in die Bausubstanz musste mit den Behörden abgestimmt werden. Um das Projekt wirtschaftlich erfolgreich abzuwickeln, war eine absolut verlässliche Bestandsaufnahme zwingend erforderlich. Die vorhandenen Pläne waren unvollständig und wiesen Abweichungen von bis zu 20 Zentimetern zur realen Baugeometrie auf (eine typische Herausforderung, die wir auch schon bei Projekten wie der 3D-Vermessung in Leimen erfolgreich gemeistert haben). Ohne präzises Aufmaß war eine seriöse Kostenkalkulation unmöglich, da jede Abweichung im Altbau unvorhersehbare Kettenreaktionen auslöst.

Die größte Hürde im frühen Projektstadium war das Zögern der künftigen Nutzer und Käufer. Der Zahnarzt, der die Praxis im Erdgeschoss betreiben wollte, benötigte für die Planung seiner anspruchsvollen Behandlungsstühle und der Röntgenanlagen exakte Maße und Tragsicherheiten. Auf Basis der alten Handzeichnungen wollte er keinen Mietvertrag unterschreiben, da die behördliche Abnahme der Praxis von exakten Abständen und der Einhaltung strenger Hygiene- und Strahlenschutzrichtlinien abhing. Auch die Käufer der Eigentumswohnungen im Obergeschoss zeigten sich zurückhaltend. Sie verlangten präzise Pläne über die Aufteilung der barrierefreien Bäder und den Verlauf der Dachschrägen, um ihre eigenen Möblierungskonzepte zu planen. Ein manuelles Aufmaß hätte die Baustelle wochenlang blockiert und wäre bei den unregelmäßigen Decken- und Wandgeometrien fehleranfällig geblieben. Das Fehlen verlässlicher Unterlagen führte dazu, dass der Vertrieb stagnierte, was wiederum die Finanzierungsfreigabe der Banken gefährdete. Eine schnelle, präzise und absolut transparente Lösung zur Erfassung der realen Baugeometrie war dringend erforderlich, um das Projekt voranzutreiben.

Das von FotoEstate ausgearbeitete Vermessungskonzept setzte auf die vollständige Digitalisierung des Gebäudes mittels dreidimensionalem Laserscanning. Unser Ziel war es, eine verlässliche Datenbasis (eine 'Single Source of Truth') zu schaffen, die sowohl für die anspruchsvolle TGA- und Statikplanung der Zahnarztpraxis als auch für das nachgelagerte Marketing genutzt werden konnte. Das Konzept sah vor, die gesamte Immobilie in einem einzigen Scanprozess von innen und außen zu erfassen. Dabei sollten auch die komplexen Dachstuhlgelenke und die historischen Gewölbekeller lückenlos dokumentiert werden. Die daraus resultierende 3D-Punktwolke sollte als geometrische Grundlage für ein detailliertes BIM-Modell dienen. Dieses Modell ermöglichte es allen Fachplanern, ihre Entwürfe direkt in die reale Baugeometrie einzupassen. So konnten Kollisionen zwischen den neuen Versorgungsleitungen der Zahnarztpraxis und den historischen Holzdecken bereits im Vorfeld digital erkannt und behoben werden, bevor die Handwerker auf der Baustelle standen. Dieses durchdachte Konzept bot maximale Planungssicherheit und diente gleichzeitig als überzeugendes Verkaufsargument im Vertrieb.

Die technische Umsetzung des Laserscannings in Neuburg an der Donau wurde von einem spezialisierten Messteam von FotoEstate durchgeführt. Um den laufenden Verkehr in der Altstadt nicht zu stören, wurden die Außenaufnahmen der Fassade und des Daches in den frühen Morgenstunden realisiert. Wir setzten terrestrische 3D-Laserscanner ein, die eine extrem hohe Messgenauigkeit aufweisen, sowie mobile Handscanner für die verwinkelten Keller- und Dachbereiche. Insgesamt wurden über 280 Scanpunkte erfasst und zu einer dichten Punktwolke aus über einer Milliarde Einzelpunkten zusammengeführt. In der Postproduktion wurden die Scans registriert und in ein strukturiertes BIM-Modell im Revit-Format überführt. Unsere 3D-Konstrukteure modellierten die geometrischen Besonderheiten des Altbaus, wie Wölbungen im Mauerwerk und Durchhänge in den Decken, exakt nach, um eine realistische Planungsgrundlage zu garantieren. Die fertigen CAD-Pläne und das 3D-Modell wurden auf einer Cloud-Plattform bereitgestellt, sodass alle Fachplaner, Bauleiter und Statiker nahtlos und in Echtzeit zusammenarbeiten konnten.

Das Resultat der 3D-Vermessung war ein voller Vermarktungs- und Bauerfolg für die Sanierungspartner Neuburg an der Donau. Die Planungsphase konnte ohne Verzögerungen abgeschlossen werden, da alle Gewerke auf eine fehlerfreie, digitale Datenbasis zugriffen. Während des Umbaus kam es zu keinem einzigen Baustopp oder kostspieligen Planungsänderungen vor Ort, da alle vorgefertigten Komponenten perfekt passten. Der Zahnarzt erhielt die nötigen exakten Pläne für seine behördliche Zulassung und unterzeichnete den Mietvertrag noch vor dem offiziellen Baubeginn. Auch die Eigentumswohnungen wurden durch die präzisen Pläne und die hohe Transparenz der Bauausführung innerhalb kürzester Zeit vollständig an Käufer vermittelt. Der digitale Zwilling dient dem Klinikzentrum und den Eigentümern nun auch nach Fertigstellung als wertvolles Facility-Management-Tool für die langfristige Instandhaltung. Diese Fallstudie zeigt eindringlich, dass das 3D-Laserscanning von FotoEstate die Planungsrisiken bei komplexen Altbausanierungen minimiert und den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilienprojekten maßgeblich sichert.