3D-Vermessung & Laserscanning bringt den Vermarktungserfolg in Leimen

Leimen, als drittgrößte Stadt des Rhein-Neckar-Kreises und unmittelbarer Nachbar der Universitätsstadt Heidelberg, verzeichnet eine anhaltend hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum und hochwertigen Gesundheitsdienstleistungen. Die Sanierungspartner Leimen planten die Revitalisierung eines stadtbildprägenden Wohn- und Geschäftshauses in zentraler Lage. Die Idee, im Erdgeschoss ein Gesundheits- und Fitnesszentrum zu etablieren und die oberen Etagen als Premium-Wohnungen zu nutzen, stieß bei lokalen Akteuren auf große Zustimmung. Doch die planerische Ausgangslage war äußerst prekär. Das Gebäude hatte eine lange, durch zahlreiche Umbauten geprägte Geschichte. Alte Zeichnungen zeigten gerade Wände und symmetrische Räume, die in der Realität jedoch durch Setzungen des Mauerwerks und handwerkliche Umbauten früherer Epochen nicht mehr existierten. Für die Vermarktung im gehobenen Segment war ein fehlerfreies Ergebnis zwingend erforderlich. Ein moderner Wohnkomplex verlangt nach exakten Plänen und einer sicheren Statik. Die Projektentwickler standen vor der Herausforderung, den Umbau auf einer extrem unsicheren Datenbasis zu planen, was bei Banken und Investoren zu erheblichen Bedenken bezüglich der Risikokalkulation führte. Ohne ein verlässliches Aufmaß drohten unvorhersehbare Mehrkosten, die die Rentabilität des gesamten Projekts gefährdeten.

Die größte Hürde im frühen Projektstadium war die Verunsicherung der zukünftigen Mieter und Käufer. Der Betreiber der geplanten Physiotherapiepraxis benötigte für die behördliche Zulassung und die Installation seiner Therapiegeräte exakte Raummaße und eine zertifizierte Barrierefreiheit. Auf Basis der ungenauen Altpläne weigerte sich die Praxisleitung, den Mietvertrag final zu unterzeichnen, da das Risiko von nicht nutzbaren Nischen oder zu schmalen Fluren zu hoch war (solche verwinkelten Flure führen im späteren Betrieb oft zu Orientierungsproblemen, die wir in anderen Gesundheitszentren wie mit der Indoor-Navigation in Schorndorf lösen müssen). Auch die Statiker äußerten Bedenken bezüglich der Deckenbelastbarkeit für die geplanten Trainingsgeräte im Fitnessbereich, da die genaue Dicke und Beschaffenheit der historischen Betondecken unklar war. Ein manuelles Aufmaß hätte die Baustelle wochenlang blockiert und wäre bei den unregelmäßigen Raumgeometrien fehleranfällig geblieben. Bei den Käufern der Eigentumswohnungen führte das Fehlen präziser Pläne zu einem zögerlichen Kaufverhalten. Niemand wollte eine Eigentumswohnung im Wert von mehreren hunderttausend Euro erwerben, wenn der genaue Zuschnitt der Räume und die Anschlüsse für die Küche nur auf vagen Skizzen basierten. Der Vertrieb drohte ins Stocken zu geraten, was die dringend benötigte Finanzierungszusage der Banken blockierte.

Das von FotoEstate konzipierte Vermessungskonzept setzte auf die vollständige geometrische Digitalisierung des Gebäudes mittels dreidimensionalem Laserscanning. Unser Ziel war es, eine 'Single Source of Truth' zu schaffen, die sowohl für die anspruchsvolle Statik- und TGA-Planung als auch für das nachgelagerte Marketing genutzt werden konnte. Das Konzept sah vor, das Gebäude in einem einzigen, hocheffizienten Durchgang von innen und außen zu scannen. Dabei sollten nicht nur die sichtbaren Räume erfasst werden, sondern auch die komplexen Anschlussbereiche des Kellergewölbes und die Dachstuhlgelenke. Die daraus resultierende Punktwolke sollte als geometrische Grundlage für die Erstellung eines detailgetreuen 3D-BIM-Modells dienen. Dieses Modell sollte es allen Planern ermöglichen, ihre Entwürfe direkt in die reale Baugeometrie einzupassen. So konnten potenzielle Kollisionen zwischen den neuen Lüftungskanälen und den historischen Deckenbalken bereits im Computer erkannt und behoben werden, bevor die Handwerker auf der Baustelle standen. Dieses durchdachte Konzept bot den Sanierungspartnern ein Höchstmaß an Planungssicherheit und diente gleichzeitig als transparentes Argument im Vertrieb gegenüber kritischen Mietern und Käufern.

Die Umsetzung des 3D-Laserscannings in Leimen wurde von einem hochspezialisierten Team von FotoEstate durchgeführt. Um den laufenden Verkehr in der Innenstadt und die umliegenden Geschäfte nicht zu beeinträchtigen, wurden die Außenaufnahmen der Fassade und des Daches in den frühen Morgenstunden realisiert. Zum Einsatz kamen terrestrische Laserscanner der neuesten Generation, die eine Messgenauigkeit von weniger als einem Millimeter aufweisen. Insgesamt wurden über 320 Scanpositionen im gesamten Gebäude erfasst. Die dichte Punktwolke wurde mit hochauflösenden HDR-Farbinformationen überlagert, um ein fotorealistisches Abbild der Oberflächen zu schaffen. In der Postproduktion wurden die Daten gefiltert, registriert und in ein strukturiertes BIM-Modell im IFC-Format überführt. Unsere 3D-Konstrukteure modellierten die geometrischen Abweichungen des Altbaus, wie Wölbungen im Mauerwerk und Durchhänge in den Decken, exakt nach, um eine realistische Planungsgrundlage zu garantieren. Die fertigen CAD-Pläne und das 3D-Modell wurden auf einer Cloud-Plattform bereitgestellt, sodass alle Fachplaner, Bauleiter und Statiker nahtlos und in Echtzeit zusammenarbeiten konnten.

Das Resultat der 3D-Vermessung war ein voller Vermarktungs- und Bauerfolg für die Sanierungspartner Leimen. Die Planungsphase konnte ohne Verzögerungen abgeschlossen werden, da alle Gewerke auf eine fehlerfreie, digitale Datenbasis zugriffen. Während des Umbaus kam es zu keinem einzigen Baustopp oder kostspieligen Planungsänderungen vor Ort, da alle vorgefertigten Komponenten perfekt passten. Der Betreiber der Physiotherapiepraxis erhielt die nötigen exakten Pläne für seine behördliche Zulassung und unterzeichnete den Mietvertrag noch vor dem offiziellen Baubeginn. Auch die Eigentumswohnungen wurden durch die präzisen Pläne und die hohe Transparenz der Bauausführung innerhalb kürzester Zeit vollständig an Käufer vermittelt. Der digitale Zwilling dient dem Klinikzentrum und den Eigentümern nun auch nach Fertigstellung als wertvolles Facility-Management-Tool für die langfristige Instandhaltung. Diese Fallstudie zeigt eindringlich, dass das 3D-Laserscanning von FotoEstate die Planungsrisiken bei komplexen Altbausanierungen minimiert und den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilienprojekten maßgeblich sichert.