Flächenkorrektur brings 8% mehr Mieteinnahmen als gedacht
-40%
Vermarktung
+50%
Anfragen
100%
Erzielter Preis
Die Herausforderung
Die Wohnen & Wert GmbH stand bei der Übernahme und anschließenden Neuvermietung einer Wohnanlage mit 24 Einheiten in Hannover vor einem klassischen, aber gravierenden Problem der Bestandsverwaltung. Die vorliegenden Mietakten und architektonischen Berechnungen stammten größtenteils aus den späten 1980er Jahren und wiesen erhebliche Lücken sowie ungenaue Angaben auf. Viele der Wohnflächen wurden damals nur überschlägig geschätzt, und spätere bauliche Veränderungen, wie der Ausbau von Balkonen oder die Zusammenlegung von Abstellräumen, wurden nie offiziell dokumentiert oder neu berechnet. Für das Asset-Management bedeutete dies ein massives wirtschaftliches Defizit, da die Mieteinnahmen auf Basis potenziell falscher Quadratmeterzahlen kalkuliert wurden. Gleichzeitig fordern moderne Mieter und institutionelle Investoren im Rahmen von Transaktionen eine absolut lückenlose, rechtssichere Dokumentation nach der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ohne eine präzise, zertifizierte Flächenberechnung war es der Wohnen & Wert GmbH unmöglich, das Objekt zu seinem tatsächlichen Marktwert am Standort Hannover zu positionieren, wodurch jeden Monat wertvolles Renditepotenzial ungenutzt verloren ging.
Unsere Lösung
FotoEstate implementierte eine umfassende, digitale Lösung zur exakten Wohnflächenberechnung, um die verborgenen Potenziale der Wohnanlage in Hannover systematisch aufzudecken. Unser erfahrenes Team führte eine lückenlose, zentimetergenaue Vermessung aller 24 Wohneinheiten sowie der gesamten Gemeinschafts- und Nutzflächen durch. Hierbei setzten wir auf hochentwickelte, lasergestützte Messtechnik, die jede Nische, jeden Wandvorsprung und die exakten Dachschrägen nach den strengen Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfasste. Parallel zur physischen Vermessung vor Ort wurden alle Daten direkt in ein digitales CAD-System eingespeist. Unsere Experten berechneten die Netto-Grundflächen und korrigierten systematisch die Abzüge für Pfeiler, Schornsteine und Raumhöhen unter zwei Metern. Auf dieser validierten Datenbasis erstellte FotoEstate für jede einzelne der 24 Wohnungen ein rechtssicheres, transparentes Flächenzertifikat inklusive modern aufbereiteter, leicht verständlicher 2D-Grundrisse, die sowohl für die Mieterkommunikation als auch für die behördliche Dokumentation perfekt geeignet waren.
Das Ergebnis
Die präzise Flächenkorrektur durch FotoEstate lieferte der Wohnen & Wert GmbH ein sensationelles wirtschaftliches Ergebnis. Die detaillierte Auswertung ergab, dass die tatsächliche Gesamtwohnfläche der Anlage in Hannover um knapp 8% über den Werten der veralteten Bestandsunterlagen lag. Dieser signifikante Flächengewinn resultierte vor allem aus ungenau berechneten Dachschrägen, Loggien und ehemals falsch deklarierten Nutzflächen, die voll anrechenbar waren. Durch die rechtssichere Anpassung der Mietverträge an die realen Quadratmeterzahlen konnte die Wohnen & Wert GmbH die laufenden Mieteinnahmen sofort um 8% steigern, ohne die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter zu überschreiten. Die Vermarktungsdauer für leerstehende Einheiten verkürzte sich dank der neuen, professionellen Grundrisse um 40%, während die qualifizierten Mietanfragen um über 50% anstiegen. Das Objekt erreichte eine nachhaltige Vollvermietung von 100%. Der hervorragende Return on Investment (ROI) verdeutlicht, dass eine professionelle Flächenberechnung die profitabelste Grundlage für ein erfolgreiches Immobilien-Asset-Management ist.
Projekt-Deep-Dive: Ablauf & Details
Die Ausgangslage: Eine anspruchsvolle Vermarktung
Die Wohnanlage in Hannover verfügt über eine exzellente Substanz und befindet sich in einer gefragten, urbanen Wohnlage mit hervorragender Infrastruktur. Dennoch sah sich die Wohnen & Wert GmbH bei der Optimierung des Portfolios mit veralteten Verwaltungsstrukturen konfrontiert. Die historischen Bauzeichnungen waren unvollständig, teilweise vergilbt und entsprachen nicht mehr den realen Gegebenheiten nach zahlreichen Modernisierungen der letzten Jahrzehnte. Im Zeitalter der Digitalisierung ist eine solche Datenbasis ein enormes Vertriebshindernis. Mietinteressenten und Banken verlangen transparente, nachvollziehbare Fakten. Herkömmliche Methoden der Selbstvermessung stießen aufgrund der Komplexität des Gebäudes mit seinen unterschiedlichen Wohnungstypen und verwinkelten Schnitten schnell an ihre Grenzen. Es bestand dringender Handlungsbedarf, um Klarheit zu schaffen.
Die Hürde: Unsicherheit bei Interessenten überwinden
Die größte Hürde im Vermietungs- und Verwaltungsprozess war die rechtliche und wirtschaftliche Unsicherheit, die aus den ungenauen Flächenangaben resultierte. Falsche Quadratmeterzahlen in Mietverträgen bergen ein massives juristisches Risiko, da Mieter bei Abweichungen von über 10% das Recht auf Mietminderung und rückwirkende Erstattungen haben. Diese Gefahr blockierte die Mietanpassungen und führte bei potenziellen Investoren, die sich für die Wohnanlage interessierten, zu großer Zurückhaltung. Niemand möchte ein Portfolio kaufen, dessen Cashflow auf vagen Schätzungen basiert. Es galt daher, diese Intransparenz vollständig zu beseitigen, um das Vertrauen des Marktes zurückzugewinnen und eine verlässliche, rechtssichere Grundlage für alle zukünftigen Transaktionen und Vermietungen in Hannover zu etablieren.
Das Konzept: Visuelle Exzellenz und Detailgenauigkeit
FotoEstate entwickelte ein durchdachtes, modulares Konzept zur Bestandsdatenerfassung, das technologische Präzision in den Mittelpunkt stellte. Unser Ansatz sah vor, jede der 24 Wohneinheiten als individuelles Projekt zu betrachten und dennoch ein konsistentes Gesamtbild der Wohnanlage zu zeichnen. Das visuelle und mathematische Konzept basierte auf der strikten Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wir planten nicht nur die reine Datenerhebung, sondern auch eine hochwertige grafische Aufarbeitung der Ergebnisse. Ziel war es, der Wohnen & Wert GmbH ein umfassendes Dokumentationspaket zu liefern, das sowohl den mathematischen Nachweis für die Mietkorrektur erbringt als auch als ästhetisches Vermarktungswerkzeug für die Neuvermietung auf digitalen Plattformen dient.
Die Umsetzung: Technik trifft Handwerk
Die technische Umsetzung vor Ort in Hannover wurde von unseren qualifizierten Vermessungstechnikern mit höchster Effizienz durchgeführt. Unter Einsatz moderner Präzisions-Lasermessgeräte wurden alle Räume systematisch vermessen. Besondere Detailgenauigkeit war bei den Dachgeschosswohnungen gefordert: Hier wurden die exakten Höhenlinien von einem Meter und zwei Metern penibel markiert und berechnet, um die Wohnfläche rechtssicher zu bestimmen. In der Post-Produktion wurden die erfassten Rohdaten in präzise CAD-Pläne überführt. Jede Wohnungsnummer wurde exakt katalogisiert, die Flächenanteile von Terrassen und Balkonen korrekt gewichtet und die finalen Berechnungen in übersichtlichen, zertifizierten Prüfberichten zusammengefasst, die jeder rechtlichen Prüfung standhalten.
Das Resultat: Ein makelloser Vermarktungserfolg
Der Erfolg der Zusammenarbeit mit FotoEstate übertraf die kühnsten Erwartungen der Wohnen & Wert GmbH. Durch die exakte Flächenkorrektur konnten die Mieteinnahmen der gesamten Wohnanlage in Hannover um nachhaltige 8% gesteigert werden – ein direkter Gewinn für den Objektwert. Die neuen, zertifizierten Unterlagen eliminierten jegliches rechtliche Risiko und schufen absolute Transparenz. Bei Neuvermietungen sorgten die professionell gestalteten 2D-Grundrisse für eine deutlich schnellere Entscheidungsfindung bei den Interessenten, was die Leerstandsquote auf null senkte. Die Wohnen & Wert GmbH betonte, dass FotoEstate durch die Kombination aus mathematischer Präzision und vertriebsorientierter Aufbereitung einen unschätzbaren Mehrwert für das gesamte Immobilienportfolio generiert hat.
