Wohnfläche bei Dachschräge und Balkon: So rechnen Sie nach der Wohnflächenverordnung

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und unter 1 Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel mit einem Viertel angesetzt, höchstens zur Hälfte. Auf diese Regeln stützt sich dieser Leitfaden: Er zeigt Schritt für Schritt, wie Sie die Wohnfläche in Dachgeschoss und Außenbereichen berechnen und wo typische Fehler liegen.

Hinweis: Die WoFlV gilt unmittelbar für preisgebundenen Wohnraum. In anderen Fällen, etwa bei freier Vermietung oder Verkauf, wird sie häufig als Berechnungsgrundlage vereinbart oder herangezogen. Maßgeblich ist, was vertraglich vereinbart ist. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.

Die Grundregel der Raumhöhe

Die Anrechnung hängt von der lichten Höhe ab, also dem Abstand zwischen Fußboden und Decke beziehungsweise Dachschräge:

Diese Staffelung gilt für Dachschrägen und auch für Räume mit schräg abgehängten Decken. Zusätzlich gibt es Sonderfälle: Bei Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen allseitig geschlossenen Räumen gelten eigene Anrechnungswerte, bei Treppenstufen, Schornsteinen oder Wandpfeilern gibt es Abzüge oder Ausnahmen.

Dachschräge in der Praxis: Schritt für Schritt

Schritt 1: Raum skizzieren. Zeichnen Sie den Grundriss des Raums und tragen Sie die Raumbreite ein.

Schritt 2: Höhenlinien markieren. Ermitteln Sie auf dem Boden, wo die lichte Höhe 1 Meter und wo sie 2 Meter beträgt. Mit einem Laserentfernungsmesser geht das schnell: Messen Sie von der Schräge senkrecht zum Boden und markieren Sie die Punkte, an denen die Höhe 1 m und 2 m erreicht.

Schritt 3: Teilflächen berechnen. Der Raum zerfällt in bis zu drei Streifen. Der Bereich ab 2 m Höhe wird zu 100 % angesetzt. Der Streifen zwischen 1 m und 2 m zählt zu 50 %. Der Bereich unter 1 m fällt weg.

Schritt 4: Summieren. Addieren Sie die angerechneten Teilflächen. Das Ergebnis ist die Wohnfläche dieses Raums.

Ein einfaches Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Raum ist 4 m lang und 5 m breit. Die Schräge verläuft entlang der Länge. Auf 3 m der Breite ist die Höhe mindestens 2 m, auf 1 m Breite zwischen 1 m und 2 m, auf 1 m Breite unter 1 m. Die volle Fläche beträgt 4 × 3 = 12 m², die halbe 4 × 1 × 0,5 = 2 m², der Rest 0. Die Wohnfläche des Raums liegt bei 14 m², obwohl die Bodenfläche 20 m² beträgt.

Das zeigt, warum Dachgeschosse bei der Angabe der Bodenfläche leicht deutlich überschätzt werden. Auch bei der Vermarktung sollte die Fläche transparent erklärt werden, mehr dazu in Dachschrägen richtig zeigen.

Balkon, Loggia, Terrasse und Dachgarten

Die WoFlV sieht für Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze eine anteilige Anrechnung vor. In der Regel werden diese Flächen mit 25 % angesetzt, nach der Verordnung kann der Satz bis zu 50 % betragen. Üblich ist in der Praxis der Viertel-Ansatz, andere Sätze sollten dokumentiert und begründet sein.

Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Balkon mit 8 m² wird mit 25 % angesetzt, also 2 m² Wohnfläche. Bei einem Ansatz von 50 % wären es 4 m². Die Differenz sieht im Exposé klein aus, wird bei der Preisbildung pro Quadratmeter aber relevant.

Wichtig: Nicht zur Wohnfläche gehören Flächen außerhalb der Wohnung wie Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen. Ein unbeheizter Wintergarten wird abweichend behandelt und nicht automatisch voll angesetzt. Wie die Regelwerke sich unterscheiden, zeigt DIN 277, WoFlV oder GIF. Zur Inszenierung von Außenbereichen im Verkauf lesen Sie Balkon und Terrasse verkaufen mit System.

Der Putzabzug

Wird die Wohnfläche aus Bauzeichnungen ermittelt, die auf dem Rohbau basieren, sieht die Verordnung einen pauschalen Abzug von 3 % für Putz vor. Wird die Fläche am fertigen Raum gemessen, entfällt dieser Abzug, weil der Putz bereits berücksichtigt ist. Hier passieren häufig Doppelabzüge oder fehlende Abzüge.

Weitere typische Stolperfallen

• Treppen: Treppenstufen mit mehr als drei Steigungen innerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche.
• Wandnischen und Schornsteine: Bauteile wie Pfeiler und Schornsteine werden unter bestimmten Maßen abgezogen oder nicht abgezogen. Prüfen Sie die Mindestmaße der Verordnung.
• Türöffnungen und Fensterbereiche: Bestimmte Nischen werden mitgerechnet, andere nicht.
• Unterschiedliche Regelwerke: Wer Zahlen aus der DIN 277 oder aus Teilungserklärungen übernimmt, erhält andere Ergebnisse als nach WoFlV.

Weitere häufige Fehler fasst der Beitrag Die 5 häufigsten Fehler bei Wohn- und Nutzflächenberechnung zusammen.

Selbst messen oder messen lassen?

Für einen einfachen, rechteckigen Raum ist die Eigenberechnung gut machbar. Bei Dachgeschosswohnungen mit Gauben, Kniestock, Spitzboden und mehreren Schrägen steigt der Aufwand. Hier lohnt sich ein 3D-Scan: Aus der Punktwolke lassen sich Höhenlinien exakt ableiten, ohne jede Linie einzeln zu messen. Mehr zu dieser Methode finden Sie unter 3D-Vermessung, die Berechnung selbst unter Flächenberechnung.

FotoEstate bietet die Flächenberechnung ab 249 €, 3D-Vermessung ab 499 €. Der Endpreis hängt von Größe, Komplexität und Zugang ab. Eine Vorbereitung auf den Termin erleichtert die Arbeit, dabei hilft die Checkliste vor dem 3D-Scan.

Sonderfälle, die häufig falsch gerechnet werden

Raumhöhe schwankt innerhalb eines Raums. Bei Räumen mit Pultdach oder asymmetrischen Schrägen verläuft die Höhenlinie nicht parallel zur Wand. Teilen Sie die Fläche in Dreiecke und Rechtecke, und rechnen Sie jede Teilfläche getrennt.

Kniestock und Drempel. Ein höherer Kniestock verschiebt die 1-Meter-Linie nach außen und erhöht die anrechenbare Fläche. Messen Sie die Höhe an der Außenwand und an der Schräge getrennt.

Gauben und Erker. Der Bereich innerhalb einer Gaube hat oft volle Höhe und zählt zu 100 %. Die Seitenflächen der Gaube sind gesondert zu betrachten.

Spitzboden und Galerie. Ob ein Spitzboden zur Wohnfläche zählt, hängt vom Ausbau und von der Höhe ab. Nicht ausgebaute oder nur als Stauraum nutzbare Bereiche gehören in der Regel nicht dazu.

Gedeckte und ungedeckte Freisitze. Auch hier lohnt der Blick in die Verordnung, weil es Unterscheidungen bei Wintergärten und gedeckten Terrassen gibt.

Wer diese Fälle in einem Objekt vereint, merkt schnell, dass eine Handrechnung viel Zeit kostet. Ein erfasstes 3D-Modell löst das, weil sich die Höhenlinien automatisch ableiten lassen und jede Teilfläche rückverfolgbar bleibt. Dokumentieren Sie zusätzlich, welche Anrechnungssätze Sie verwendet haben, damit Dritte die Zahl nachvollziehen können.

Häufige Fragen

Wie wird die Wohnfläche unter einer Dachschräge berechnet?

Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht. Die Teilflächen werden getrennt berechnet und dann addiert.

Zählt ein Balkon zur Wohnfläche?

Ja, aber nur anteilig. Üblich ist ein Ansatz von 25 %, nach der Verordnung sind bis zu 50 % möglich. Ein höherer Satz sollte begründet sein.

Wie viel Prozent Putzabzug sind üblich?

Bei der Ermittlung aus Bauzeichnungen sieht die Verordnung pauschal 3 % vor. Bei der Messung am fertigen Raum entfällt der Abzug.

Gilt die WoFlV auch für den Verkauf?

Die Verordnung ist für preisgebundenen Wohnraum verbindlich. Bei Verkauf und freier Vermietung wird sie üblicherweise als Berechnungsgrundlage vereinbart. Prüfen Sie, was in Ihrem Vertrag steht, und holen Sie bei Streit rechtlichen Rat ein.

Was ist bei Gauben und Kniestock zu beachten?

Die lichte Höhe wird dort gesondert gemessen. Gauben vergrößern häufig die Fläche mit voller Höhe, Kniestöcke verschieben die Höhenlinien. Beides lässt sich im 3D-Modell am zuverlässigsten erfassen.

Nächster Schritt

Brauchen Sie eine belastbare Wohnflächenberechnung für Ihr Dachgeschoss? Schicken Sie uns Pläne oder eine kurze Beschreibung über das Kontaktformular, wir nennen Ihnen Umfang und Preis. Die Einstiegspreise finden Sie auch auf der Preisseite.