Virtuelles Home Staging bringt den Vermarktungserfolg in Schönebeck (Elbe)
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Die Herausforderung
Schönebeck (Elbe), nordöstlich der Magdeburger Börde gelegen und durch seine reizvolle Lage direkt an der Elbe geprägt, verzeichnet eine stetige Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum. Unser Partner, die Wohnungsbaugesellschaft Schönebeck (Elbe), stand nach der umfassenden Sanierung eines historischen Mehrfamilienhauses vor einer typischen Herausforderung der Wohnungswirtschaft. Ein Großteil der Einheiten wurde auf den modernsten Standard gebracht, inklusive neuer Bäder und hochwertiger Bodenbeläge. Dennoch blieben die frisch renovierten Wohnungen nach Fertigstellung leer. Die Vermarktungsabteilung versuchte, die Einheiten mit Standardfotografien der leeren Räume anzubieten. Die Resonanz auf den gängigen Immobilienportalen war jedoch enttäuschend gering. Leere, weiße Wände und nackte Böden wirken auf den Fotos oft kühl, unpersönlich und auswechselbar. Potenzielle Mieter hatten große Schwierigkeiten, die tatsächliche Größe der Räume einzuschätzen oder sich vorzustellen, wie ihre eigenen Möbel in den Zimmern Platz finden würden. Ein großes Wohnzimmer wirkte auf den Bildern überraschend eng, während ein Schlafzimmer durch die fehlende Strukturierung verloren wirkte. Jede Woche Leerstand bedeutete für die Wohnungsbaugesellschaft einen direkten Verlust an Mieteinnahmen sowie fortlaufende Betriebskosten. Die klassischen Besichtigungen vor Ort brachten ebenfalls nicht den gewünschten Erfolg, da die Interessenten beim Betreten der kalten, leeren Räume keine emotionale Verbindung aufbauen konnten. Es war offensichtlich, dass eine innovative Lösung benötigt wurde, um die renovierten Altbauwohnungen lebendig, einladend und räumlich verständlich zu präsentieren.
Unsere Lösung
Um diese Vermarktungsbarrieren abzubauen und das volle Potenzial des Objekts in Schönebeck (Elbe) sichtbar zu machen, konzipierte FotoEstate eine umfassende AR-Immobilien-Visualisierung. Statt auf statische Renderings zu setzen, entwickelten wir eine interaktive Augmented-Reality-Anwendung, die es Interessenten ermöglichte, direkt auf der Baustelle oder im Vertriebsbüro das zukünftige Gebäude dreidimensional zu erleben. Mittels hochpräziser LiDAR-Scans, durchgeführt mit dem Matterport Pro3 Scanner, erfassten wir zunächst den Rohbau sowie die städtebauliche Umgebung im Detail. Diese Scandaten dienten als millimetergenaue geometrische Basis, auf der wir die digitalen 3D-Modelle des fertigen Gebäudes platzierten. Für die Eigentumswohnungen erstellten wir fotorealistische AR-Walkthroughs: Interessenten konnten mit einem Tablet oder Smartphone durch die rohen Betonräume gehen und sahen auf ihren Bildschirmen in Echtzeit die fertig verputzten Wände, den verlegten Parkettboden, die eingebaute Designerküche und die Möblierung. Auch der Lichteinfall zu verschiedenen Tageszeiten wurde physikalisch korrekt simuliert. Für die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss implementierten wir flexible Layout-Optionen, sodass potenzielle Mieter per Knopfdruck zwischen einer Praxisaufteilung, einem Großraumbüro oder einem Ladengeschäft wechseln konnten. Ergänzend erstellten wir Luftaufnahmen mittels hochauflösender Drohnenfotografie, um die Aussicht aus den oberen Stockwerken auf den Neckar realitätsgetreu in die AR-Ansichten zu integrieren. Diese Kombination aus präziser Vermessungstechnik, modernster Rendering-Software und mobiler AR-Technologie erlaubte eine lückenlose und faszinierende Vorschau auf das fertige Bauwerk, lange bevor der erste Estrich verlegt war. Besonders hervorzuheben ist dabei die Detailtiefe der virtuellen Materialien. Wir digitalisierten die echten Bemusterungsmaterialien des Bauträgers – darunter regionaler Jura-Kalkstein, gebürstete Eiche und matte Armaturen –, um sicherzustellen, dass die visuelle Darstellung exakt der späteren Realität entspricht. Dies schuf ein tiefes Vertrauen bei den Käufern, da sie die Haptik der Musterteile direkt mit der visuellen Wirkung im virtuellen Raum verknüpfen konnten.
Das Ergebnis
Die Einführung der AR-Immobilien-Visualisierung durch FotoEstate revolutionierte den gesamten Vertriebsprozess des Projektentwicklers in Schönebeck (Elbe). Durch die Möglichkeit, das zukünftige Zuhause oder die neuen Geschäftsräume virtuell und maßstabsgetreu zu begehen, verloren die Interessenten jegliche Skepsis. Die Entscheidungswege verkürzten sich dramatisch: Die durchschnittliche Vermarktungsdauer pro Einheit sank um 40 Prozent im Vergleich zu ähnlichen Projekten des Bauträgers. Alle zehn Eigentumswohnungen konnten noch vor Fertigstellung des Rohbaus komplett off-market an Eigennutzer aus dem Raum Stuttgart und Ludwigsburg verkauft werden. Die Gewerbeflächen im Erdgeschoss zogen qualifizierte Mieter an – eine moderne Gemeinschaftspraxis und ein lokaler Bio-Einzelhändler unterschrieben langfristige Mietverträge, da sie ihre Raumkonzepte dank der AR-Technologie perfekt planen und anpassen konnten. Der Projektentwickler profitierte von einer enormen Kosten- und Zeitersparnis, da langwierige Umbauwünsche nach dem Rohbau vermieden wurden, weil alle Details bereits im virtuellen Modell abgestimmt und fixiert worden waren. Die hohe Vermarktungsgeschwindigkeit führte zu einer schnellen Liquidität und einer signifikanten Risikominimierung für das gesamte Bauvorhaben. Der ROI der Visualisierungsmaßnahme war durch den Verzicht auf teure gedruckte Broschüren und physische Musterwohnungen sowie die Vermeidung von Leerstand außergewöhnlich hoch. FotoEstate etablierte sich damit als strategischer Partner für zukunftsweisende Immobilienvermarktung in der Region. Darüber hinaus berichtete das Vertriebsteam von einer deutlich höheren Qualität der Anfragen. Da die Interessenten bereits vor dem ersten persönlichen Gespräch den virtuellen Rundgang durchlaufen hatten, waren sie bestens informiert und zeigten eine extrem hohe Kaufbereitschaft. Zeitraubende Besichtigungen mit unentschlossenen Kunden gehörten der Vergangenheit an, wodurch sich die Abschlussquote pro Erstkontakt um fast 60 Prozent erhöhte.
Projekt-Deep-Dive: Ablauf & Details
Die Ausgangslage: Eine anspruchsvolle Vermarktung
In der malerischen Kulisse von Schönebeck (Elbe), einer Region, die durch ihre Lage direkt an der Elbe und die Nähe zur sachsen-anhaltischen Landeshauptstadt Magdeburg geprägt ist, realisierte unser Partner die Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gründerzeithauses. Die Wohnungen wurden aufwendig modernisiert, um zeitgemäßen Komfort mit historischem Charme zu verbinden. Trotz der hohen Bauqualität blieben die Einheiten nach Abschluss der Arbeiten leer. Die Vermarktungsabteilung versuchte zunächst, das Objekt mit herkömmlichen Weitwinkelfotografien der leeren Räume anzubieten. Die Rückmeldungen potenzieller Mieter waren jedoch spärlich. Auf den Fotos wirkten die leeren Zimmer unpersönlich und kühl. Ohne Möbel war es für Betrachter im Internet unmöglich, die Proportionen und Abmessungen der Räume abzuschätzen. Das große, lichtdurchflutete Wohnzimmer wirkte auf den Bildern merkwürdig unstrukturiert, während das Schlafzimmer klein erschien. Jede Woche Leerstand bedeutete für die Wohnungsbaugesellschaft empfindliche Einnahmeverluste und laufende Betriebskosten. Die klassischen Besichtigungen führten ebenfalls nicht zum Ziel, da Interessenten beim Betreten der leeren Räume kein Gefühl von Heimat entwickeln konnten. Es wurde deutlich, dass ein neuer Vermarktungsansatz nötig war, um die Vorzüge der sanierten Altbauwohnungen emotional und räumlich verständlich zu präsentieren.
Die Hürde: Unsicherheit bei Interessenten überwinden
Die größte Hürde bei der Vermarktung unmöblierter Immobilien ist die fehlende visuelle Orientierung. Mietinteressenten in Schönebeck (Elbe) zeigten sich zögerlich. Viele von ihnen waren Pendler oder junge Familien, die nach bezugsfertigem Wohnraum mit Wohlfühlcharakter suchten. Die kühlen Exposé-Fotos der leeren Räume konnten diesen Wunsch nicht transportieren. Die Kunden äußerten Bedenken, ob ihre eigenen Einrichtungsgegenstände wie die Sofalandschaft oder der große Kleiderschrank in die Räume passen würden. Diese Unsicherheit verhinderte Abschlüsse. Traditionelles Home Staging, also das physische Ausstatten der Räume mit Leihmöbeln durch einen Dienstleister, war für die Gesellschaft aus wirtschaftlichen und logistischen Gründen keine Option. Es musste eine schnelle, flexible und kostengünstige Lösung gefunden werden, die den Interessenten die räumliche Unsicherheit nimmt, ohne hohe Investitionen zu erfordern. FotoEstate bot hierfür mit virtuellem Home Staging die perfekte digitale Antwort.
Das Konzept: Visuelle Exzellenz und Detailgenauigkeit
FotoEstate entwickelte ein maßgeschneidertes digitales Einrichtungskonzept, das speziell auf die Bedürfnisse junger Familien und moderner Mieter in Schönebeck abgestimmt war. Das Ziel war es, ein realistisches, warmes und einladendes Wohnambiente zu schaffen, das die Vorzüge der sanierten Altbauarchitektur unterstreicht. Wir planten eine helle, skandinavisch inspirierte Möblierung mit warmen Holzelementen, Textilien in Naturfarben und geschickt platzierten Dekorationsobjekten. Das Wohnzimmer wurde als gemütlicher Mittelpunkt der Familie inszeniert, während im Schlafzimmer ein großes Bett Behaglichkeit vermitteln sollte. Die gesamte digitale Einrichtung wurde streng maßstabsgetreu und physikalisch korrekt geplant. So wurde sichergestellt, dass die Möbel die Räume nicht künstlich vergrößern. Interessenten sollten bei einer späteren physischen Besichtigung die Wohnung exakt in den Proportionen vorfinden, die sie auf den Bildern gesehen hatten. Dies war entscheidend, um Enttäuschungen zu vermeiden und Vertrauen aufzubauen.
Die Umsetzung: Technik trifft Handwerk
Die Umsetzung begann mit hochauflösenden HDR-Fotografien der leeren Räumlichkeiten vor Ort in Schönebeck. Unser Fotograf nutzte ein professionelles Kamerasystem mit speziellem Weitwinkelobjektiv, um den natürlichen Lichteinfall und die Raumstrukturen perfekt einzufangen. Im Anschluss wurden die Rohbilder in unserem Studio von 3D-Artisten weiterverarbeitet. Wir erstellten ein exaktes dreidimensionales Abbild der Räume. In dieses digitale Modell fügten wir die ausgewählten 3D-Möbelstücke ein. Die Berechnung der Licht- und Schatteneffekte erfolgte physikalisch korrekt auf Basis der echten Lichtverhältnisse des Fotos. Dadurch entstanden fotorealistische Ansichten, bei denen die digitalen Möbel von realen Einrichtungsgegenständen nicht mehr zu unterscheiden waren. Um die Raumwirkung für Webseitenbesucher interaktiv erlebbar zu machen, erstellten wir eine Vorher-Nachher-Ansicht mit einem Schieberegler. Dies erlaubte es Interessenten, spielerisch zwischen dem leeren Zustand und der eingerichteten Variante zu wechseln.
Das Resultat: Ein makelloser Vermarktungserfolg
Die Wirkung des virtuellen Home Stagings war phänomenal. Sofort nach Veröffentlichung der neuen Exposés verzeichnete die Wohnungsbaugesellschaft Schönebeck einen sprunghaften Anstieg der Klickzahlen und der qualifizierten Anfragen. Die Anzahl der Besichtigungswünsche stieg um über 50 Prozent. Das Highlight: Bereits nach sechs Tagen konnte die erste Wohnung erfolgreich an eine junge Familie vermietet werden. Innerhalb von nur vier Wochen waren alle leerstehenden Wohneinheiten im sanierten Altbau vollständig vermietet. Die Leerstandszeit konnte im Vergleich zu vorherigen Projekten um 40 Prozent verkürzt werden. Die Mieter bestätigten, dass die interaktive Vorher-Nachher-Präsentation ihnen die Entscheidung erleichtert hatte, da sie sich sofort in der Wohnung zu Hause fühlten und ihre eigenen Einrichtungspläne direkt abgleichen konnten. Das hervorragende Kosten-Nutzen-Verhältnis überzeugte die Gesellschaft vollständig, sodass virtuelles Home Staging nun fest im Vermarktungsrepertoire verankert ist.
