70% weniger Besichtigungstourismus durch Matterport 3D-Rundgänge

Die Exklusiv-Makler KG wurde mit dem Verkauf eines voll vermieteten Mehrfamilienhauses im Herzen der Universitätsstadt beauftragt. Das Objekt stellte für Kapitalanleger ein äußerst lukratives Investment dar: Solide Mieteinnahmen, eine hervorragende Anbindung und ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Der Eigentümer wünschte sich eine diskrete und zügige Vermarktung, um den laufenden Betrieb nicht zu beeinträchtigen. Allerdings gab es eine wesentliche vertriebliche Hürde: Das Gebäude war komplett bewohnt. Für Kapitalanleger, die vor allem an den Zahlen interessiert sind, is eine Besichtigung der Wohnräume zur Prüfung der Substanz und Raumwirkung unerlässlich. Doch für die Mieter bedeutete jeder Besichtigungstermin eine massive Störung ihrer Privatsphäre. Die Terminabsprache zwischen Makler, Mietern und Kaufinteressenten gestaltete sich als logistischer Albtraum, und die Stimmung unter den Hausbewohnern drohte bereits zu kippen. Eine neue Vertriebsstrategie war dringend erforderlich, um die Privatsphäre der Mieter zu wahren.

In der Anfangsphase der Vermarktung meldeten sich zahlreiche Suchkunden über die gängigen Portale. Der Makler koordinierte mühsam Sammeltermine am Wochenende. Doch schnell stellte sich Ernüchterung ein: Ein Großteil der Interessenten entpuppte sich als klassische "Besichtigungstouristen". Viele private Kleinanleger wollten sich lediglich inspirieren lassen oder stellten erst vor Ort fest, dass ihnen die Deckenhöhe im Dachgeschoss zu niedrig war oder der Zuschnitt der Zimmer im Erdgeschoss nicht zu ihren Plänen passte. Für die Mieter bedeutete dies dutzende fremde Personen in ihren Wohnzimmern – ein Zustand, der zu verständlichem Unmut führte. Einige Mieter verweigerten daraufhin spontan den Zutritt wegen angeblicher Krankheit oder Unordnung, was vereinbarte Termine platzen ließ. Für das Maklerbüro bedeutet dies unzählige verlorene Stunden auf der Autobahn, frustrierte Kaufinteressenten vor verschlossenen Türen und ein zunehmend in die Länge gezogenes Vertriebsfenster, was den Eigentümer ungeduldig stimmte.

Der zuständige Projektleiter der Exklusiv-Makler KG erkannte, dass er die Zahl der realen Besichtigungen drastisch reduzieren musste, ohne die Reichweite des Angebots einzuschränken. Die Lösung lag in der Erstellung eines immersiven, digitalen Zwilling des Gebäudes mittels Matterport-Technologie durch FotoEstate. Der Plan sah vor, die repräsentativsten Wohnungen des Mehrfamilienhauses sowie die Gemeinschaftsflächen und den Keller komplett in 3D zu scannen. Dieser hochauflösende Rundgang sollte als strenger Vorqualifikations-Filter dienen. Nur Interessenten, die nachweislich den digitalen Rundgang vollständig absolviert und danach immer noch detailliertes Kaufinteresse bekundet hatten, sollten einen der wenigen, exklusiven Vor-Ort-Termine erhalten. Auf diese Weise sollte die Belastung für die Mieter auf ein absolutes Minimum reduziert und gleichzeitig die Abschlussquote pro realer Besichtigung maximiert werden.

Unser Scan-Team rückte an einem Vormittag an und digitalisierte die ausgewählten Wohnungen mit der hochpräzisen Matterport-Kamera. Die Erfassung dauerte pro Wohnung nur knapp 45 Minuten, sodass die Mieter kaum beeinträchtigt wurden. Aus den gescannten Daten erstellte FotoEstate ein lückenloses, interaktives 3D-Modell des Hauses. Das absolute Highlight war die ikonische "Dollhouse-Ansicht" (Puppenhaus-Modell): Interessenten konnten das Gebäude stufenlos drehen, kippen und wie ein echtes Puppenhaus ohne Dach betrachten. Dadurch wurde die räumliche Beziehung zwischen den Etagen, dem Treppenhaus und den einzelnen Zimmern sofort verständlich. Zusätzlich integrierten wir sogenannte "Mattertags" – kleine digitale Infopunkte. Klickte ein Nutzer darauf, öffneten sich Pop-up-Fenster mit Infos zur Sanierung der Steigleitungen im Jahr 2021, Detailfotos der Heizungsanlage und Auszügen aus dem aktuellen Mietvertrag. Auch das integrierte Mess-Tool wurde aktiviert, mit dem Anleger Wände und Nischen auf den Zentimeter genau digital ausmessen konnten.

Die virtuelle 3D-Tour wurde direkt in das Online-Exposé auf den Portalen eingebunden. Schon in der Objektbeschreibung wurde prominent darauf hingewiesen: "Besichtigen Sie dieses lukrative Anlageobjekt vorab bequem rund um die Uhr von zu Hause aus." Das Ergebnis war phänomenal: Über 80 Prozent der Portalbesucher nutzten die Gelegenheit und durchliefen das Gebäude digital. Sie navigierten durch die Flure, prüften den Zustand des Kellers und lasen die eingebetteten Fakten in den Mattertags. Für den Makler veränderte sich der Arbeitsalltag sofort. Anstatt Termine abzustimmen, verschickte er den geschützten Link zum 3D-Rundgang an Neuanfragen. Suchkunden, denen der Schnitt der Wohnungen letztlich nicht gefiel, sortierten sich selbstständig und lautlos aus. Die Anfragen, die Schmidt nun noch für reale Besichtigungen erhielt, kamen ausschließlich von hochgradig qualifizierten, kaufbereiten Investoren, die das Objekt bereits bestens kannten und Detailfragen zur Rendite klären wollten.

Durch den digitalen Filter sanken die realen Besichtigungstermine vor Ort um stolze 70 Prozent. Statt unzähliger Sammeltermine mit unqualifizierten Zuschauern waren lediglich drei exklusive Einzeltermine vor Ort mit echten Kaufinteressenten nötig. Bereits nach dem zweiten Termin gab ein erfahrener Privatinvestor eine feste Kaufzusage ab. Der Kaufvertrag wurde kurz darauf ohne Preisverhandlungen beurkundet. Die Mieter des Hauses zeigten sich extrem erleichtert über den ruhigen und professionellen Ablauf des Verkaufs. Für die Exklusiv-Makler KG bedeutete dieses Projekt eine enorme Effizienzsteigerung. Die gewonnene Zeit konnte das Maklerbüro in die Akquise neuer Objekte investieren, während der Eigentümer des Hauses die zügige und diskrete Abwicklung lobte. Der Matterport-Rundgang hatte sich als das perfekte Werkzeug für bewohnte Kapitalanlagen bewiesen und standardisierte den Vertriebsprozess nachhaltig (ähnlich überzeugende Resultate, jedoch für leerstehende Luxusimmobilien, zeigt auch unsere Fallstudie zum Verkauf eines Penthouses durch virtuelles Staging).