Die Frage kommt in fast jedem Gespräch über Fotopakete: Reichen zehn Bilder? Sind dreißig zu viel? Die Antwort ist keine feste Zahl, aber sie ist auch nicht beliebig. Sie ergibt sich aus einer einfachen Regel: Jedes Bild muss eine Frage beantworten, die ein Kaufinteressent tatsächlich stellt.
Wer diese Regel anlegt, kommt bei einer typischen Eigentumswohnung auf 12 bis 18 Bilder, bei einem Einfamilienhaus auf 18 bis 25 und bei einem Gewerbeobjekt auf eine ganz andere Systematik. Wichtiger als die Anzahl ist aber, welche Bilder es sind und in welcher Reihenfolge sie stehen.
Warum zu wenige Bilder Anfragen kosten
Ein Exposé mit fünf Bildern erzeugt eine Lücke, die der Betrachter selbst füllt – und er füllt sie ungünstig. Was nicht gezeigt wird, gilt als nicht zeigenswert. Fehlt das Bad, geht der Interessent davon aus, dass es alt ist. Fehlt die Küche, vermutet er, dass keine drin ist. Fehlt jede Außenaufnahme, nimmt er an, dass das Haus unattraktiv aussieht.
Diese Schlüsse sind oft falsch, aber sie sind nachvollziehbar. Ein Anbieter, der etwas zu zeigen hat, zeigt es.
Der zweite Effekt ist praktischer Natur: Wer die Immobilie nicht einschätzen kann, fragt entweder nach oder scrollt weiter. Nachfragen kosten Ihre Zeit, das Weiterscrollen kostet die Anfrage. Beides lässt sich mit Bildern vermeiden, die ohnehin beim selben Termin entstehen.
Warum zu viele Bilder ebenfalls schaden
Die Gegenrichtung wird seltener diskutiert. Ein Exposé mit fünfzig Bildern hat drei Probleme.
Der Durchschnitt sinkt. Interessenten bewerten eine Galerie nicht nach dem besten Bild, sondern nach dem Gesamteindruck. Fünf sehr gute Bilder plus fünfzehn mittelmäßige wirken schlechter als fünf sehr gute allein.
Die Aussage verwässert. Vier Aufnahmen desselben Wohnzimmers aus vier ähnlichen Winkeln liefern keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn. Sie erzeugen den Eindruck, dass es sonst nichts zu zeigen gibt.
Die Aufmerksamkeit reicht nicht. Die wenigsten Betrachter arbeiten eine Galerie vollständig durch. Was hinten steht, wird nicht gesehen. Wenn Ihr bestes Argument Bild 34 ist, existiert es praktisch nicht.
Es gibt eine sinnvolle Ausnahme: hochpreisige Objekte und Gewerbeimmobilien, bei denen der Interessent ohnehin eine intensive Prüfung durchführt. Hier ist eine umfangreichere Dokumentation nützlich – aber besser als zweite Ebene im PDF-Exposé als in der Portalgalerie.
Die Pflichtbilder
Unabhängig von der Objektart gibt es Aufnahmen, die immer dabei sein müssen, weil ihr Fehlen als Signal gelesen wird:
- Außenansicht von der Zugangsseite
- Wohnzimmer oder Hauptaufenthaltsraum
- Küche, auch wenn sie nicht mitverkauft wird
- Jedes Bad und jedes WC, einzeln
- Jedes Schlaf- und Kinderzimmer, einzeln
- Balkon, Terrasse oder Garten, wenn vorhanden
- Grundriss
- Ausblick aus mindestens einem Fenster
Der Ausblick ist der Punkt, der am häufigsten fehlt und am meisten Rückfragen erzeugt. Er beantwortet die Frage nach Lärm, Einsicht und Orientierung in einem einzigen Bild. Und wenn der Ausblick nicht attraktiv ist, gehört er trotzdem hinein – er kommt bei der Besichtigung ohnehin.
Ergänzend, je nach Objekt: Flur und Eingangsbereich, Abstellraum, Keller, Waschküche, Garage oder Stellplatz, Treppenhaus bei Eigentumswohnungen, Hausansicht von der Gartenseite, Heizungsanlage bei Objekten mit neuer Technik.
Die Reihenfolge ist wichtiger als die Anzahl
Portale zeigen das erste Bild als Titelbild in der Trefferliste. Es entscheidet darüber, ob das Exposé überhaupt geöffnet wird. Die ersten drei bis vier Bilder der Galerie entscheiden darüber, ob weitergescrollt wird. Alles danach wirkt nur noch auf den Teil der Interessenten, der bereits ernsthaft prüft.
Eine Reihenfolge, die sich bewährt hat:
1. Das stärkste Bild. Meist die Außenansicht bei Häusern, der Hauptwohnraum bei Wohnungen. Nicht der Flur, nicht das Treppenhaus, nicht das Klingelschild.
2. Der Hauptwohnraum, wenn er nicht schon Bild 1 war.
3. Küche.
4. Außenbereich – Terrasse, Balkon, Garten.
5. Bad.
6. Schlafzimmer und weitere Zimmer in nachvollziehbarer Abfolge.
7. Nebenräume, Keller, Garage.
8. Grundriss.
9. Umfeld und Lage, wenn vorhanden.
Zum Grundriss gibt es zwei Auffassungen. Manche setzen ihn nach vorn, weil ein Teil der Interessenten zuerst den Schnitt prüft. Wir empfehlen die mittlere Position: Der Grundriss ist ein Prüfinstrument für den, der schon interessiert ist, und als Titelbild in der Trefferliste ist er selten stark genug.
Der wichtigste Grundsatz zur Abfolge: Bilder sollten dem Weg durch die Immobilie folgen, nicht zwischen Etagen und Himmelsrichtungen springen. Ein Betrachter, der zweimal in dasselbe Zimmer geführt wird, verliert die Orientierung und damit das Gefühl, die Wohnung verstanden zu haben.
Was ein einzelnes Bild leisten muss
Die Anzahl allein sagt nichts, wenn die Bilder redundant sind. Prüfen Sie jedes Bild mit einer Frage: Welche Information liefert dieses Bild, die kein anderes liefert?
Typische Redundanzen:
- Drei Winkel desselben Wohnzimmers ohne unterschiedlichen Erkenntniswert
- Detailaufnahmen von Armaturen, Türgriffen oder Lichtschaltern in einem Objekt, das nicht im Luxussegment liegt
- Mehrere Aufnahmen des gepflegten Rasens
- Das Treppenhaus aus drei Perspektiven
Umgekehrt gibt es Bilder, die überproportional viel leisten:
- Eine Aufnahme, die zwei Räume im Zusammenhang zeigt – Blick vom Wohnzimmer in die Küche
- Das Bild mit maßstabsgebenden Elementen: geöffnete Tür, Fenster, Möbelstück
- Die Aufnahme, die eine Frage vorwegnimmt: der Stellplatz, der Zählerschrank, die neue Heizung
Objektspezifische Anhaltspunkte
Eigentumswohnung, 2 bis 3 Zimmer: 12 bis 16 Bilder. Alle Räume, Bad, Küche, Balkon, Ausblick, Grundriss, Hausansicht, Treppenhaus.
Einfamilienhaus: 18 bis 25 Bilder. Zwei Außenansichten aus unterschiedlichen Richtungen, Garten, alle Wohnräume, Bäder, Nebenräume, Grundrisse je Geschoss, gegebenenfalls Luftbild.
Gewerbefläche: Die Systematik ändert sich. Hier zählen Flächen, Zuschnitt, Anlieferung, Deckenhöhe, Anbindung und Ausstattungsstand. Fünf gute Bilder plus ein belastbarer Flächenplan schlagen zwanzig Innenaufnahmen einer leeren Halle. Für Bürobestände ist zusätzlich Office Staging ein Weg, leere Flächen nutzbar darzustellen.
Sanierungsobjekt: Hier sind mehr Bilder besser, nicht weniger – und zwar ehrliche. Der Zustand muss vollständig dokumentiert sein, weil sonst jeder Besichtigungstermin mit einer Enttäuschung beginnt. Eine virtuelle Renovierung als Ergänzung zeigt das Potenzial, ersetzt aber nicht die Bestandsaufnahme.
Neubau vor Fertigstellung: Visualisierungen übernehmen die Rolle der Fotos. Die Regeln zur Anzahl gelten analog, die Kennzeichnung als Illustration ist Pflicht.
Häufige Fehler
Das Titelbild ist nicht das beste Bild. Häufig steht dort, was in der Kamera zuerst aufgenommen wurde. Prüfen Sie die Reihenfolge nach dem Import, nicht vorher.
Bilder in unterschiedlicher Qualität mischen. Zwölf professionelle Aufnahmen plus drei Handybilder vom Keller ergeben ein Exposé mit drei Handybildern. Wenn Nebenräume nicht professionell aufgenommen wurden, ist Weglassen oft besser.
Unterschiedliche Bildformate. Quer- und Hochformat im Wechsel zerstören den Rhythmus der Galerie und schneiden auf Portalen unterschiedlich zu. Bleiben Sie bei einem Seitenverhältnis.
Die Galerie enthält Duplikate mit und ohne Staging. Wenn Sie virtuell möblierte und leere Fassungen zeigen wollen – und das ist sinnvoll –, dann als klar erkennbares Paar direkt hintereinander, nicht verteilt über die Galerie. Wie die Kennzeichnung aussehen muss, steht im Beitrag zur Kennzeichnung virtueller Möblierung.
Nachträglich ergänzte Bilder werden hinten angehängt. Wenn Sie zwei Wochen nach Veröffentlichung Bilder nachliefern, sortieren Sie sie an die richtige Stelle. Sonst steht das gute Gartenbild auf Position 22.
Was die Bildzahl nicht ausgleicht
Zur Vollständigkeit: Mehr Bilder ersetzen keine bessere Aufnahme. Zwanzig mittelmäßige Bilder eines Objekts erzeugen weniger Anfragen als zehn gute. Wenn das Budget begrenzt ist, ist die richtige Entscheidung, weniger Räume professionell aufnehmen zu lassen, nicht alle Räume schlecht.
Und Bilder ersetzen keine Angaben. Baujahr, Energiekennwert, Nebenkosten, Grundstücksgröße, Bezugstermin – das sind Filterkriterien, an denen ein Exposé scheitert, bevor die Galerie überhaupt geöffnet wird. Was in den Text gehört, steht in unserem Beitrag zum Exposé optimieren.
Fazit
Die richtige Bildzahl ist die, bei der jeder Raum einmal vorkommt, jede naheliegende Frage einmal beantwortet ist und kein Bild ohne eigenen Beitrag dabei ist. Für die meisten Wohnimmobilien liegt das zwischen 12 und 25.
Wichtiger als diese Spanne ist die Reihenfolge. Die ersten vier Bilder entscheiden über die Anfrage, alles Weitere über die Vorbereitung des Besichtigungstermins.
Wie Sie das Objekt so vorbereiten, dass jedes dieser Bilder verwendbar wird, lesen Sie in unserer Checkliste für den Fototermin.