Immobilienfotografie vorbereiten: Die Checkliste für den Fototermin

Die Bildqualität eines Exposés entscheidet sich zu einem großen Teil, bevor der Fotograf ankommt. Ein Profi kann Licht setzen, Perspektiven wählen und in der Nachbearbeitung viel korrigieren. Er kann nicht in zwei Stunden aufräumen, was seit Monaten liegen bleibt, und er kann keine Jahreszeit ändern.

Die Vorbereitung ist damit die günstigste Qualitätsmaßnahme im gesamten Prozess. Sie kostet Sie und den Eigentümer Zeit, aber kein Honorar – und sie wirkt sich unmittelbar auf jedes einzelne Bild aus.

Dieser Beitrag ist als Arbeitsgrundlage gedacht: Was Sie eine Woche vorher klären, was am Vortag zu tun ist und was am Terminmorgen noch zählt.

Eine Woche vorher: Die Rahmenbedingungen

Tageszeit und Sonnenstand festlegen. Die Frage ist nicht "wann haben alle Zeit", sondern "wann steht die Sonne richtig". Bei Außenaufnahmen zählt, ob die Hauptfassade morgens oder nachmittags Licht bekommt. Eine nach Norden ausgerichtete Fassade steht praktisch immer im Schatten – hier kann ein bedeckter Tag das bessere Ergebnis liefern als greller Sonnenschein.

Bei Innenaufnahmen gilt das Gegenteil: Die meisten Räume wirken bei diffusem Licht am ausgeglichensten, weil harte Sonnenflecken auf dem Boden schwer zu kontrollieren sind. Ein Termin, der beide Anforderungen erfüllt, liegt oft am späten Vormittag mit leichter Bewölkung.

Zutritt klären. Wer schließt auf, wer ist anwesend, wie lange ist das Objekt verfügbar? Bei vermieteten Wohnungen muss der Termin mit dem Mieter abgestimmt sein – rechtzeitig und schriftlich. Ob und in welchem Umfang in einer vermieteten Wohnung fotografiert werden darf, ist zwischen Eigentümer und Mieter zu klären, bevor jemand mit einer Kamera vor der Tür steht.

Strom und Beleuchtung prüfen. Bei leerstehenden Objekten ist der Strom oft abgestellt. Ohne Strom keine Deckenbeleuchtung, keine Lampen, kein Aufladen von Akkus. Das ist bei Aufnahmen in den Wintermonaten und bei Kellerräumen ein echtes Problem.

Nebenräume und Zubehör organisieren. Wer hat den Schlüssel für Keller, Garage, Dachboden, Gartentor, Fahrradraum? Diese Räume kommen ins Exposé, und ein fehlender Schlüssel bedeutet einen zweiten Termin.

Baustellen und Nachbarn im Blick. Steht ein Gerüst am Nachbarhaus? Wird die Straße aufgerissen? Ist Sperrmülltag? Solche Dinge lassen sich nicht wegretuschieren, wohl aber terminlich umgehen.

Der Vortag: Innenräume

Die eigentliche Arbeit. Der Grundsatz lautet: Alles, was nicht zum Raum gehört, kommt raus.

Vollständig entfernen:

• Sichtbare Kabel, Mehrfachsteckdosen, Ladegeräte


• Papierkorb, Wäschekorb, Putzmittel, Toilettenbürste, Mülleimer


• Küchenutensilien auf der Arbeitsfläche: Wasserkocher, Toaster, Spülmittel, Schwämme, Geschirrtuch


• Magnete, Zettel und Fotos an Kühlschrank und Pinnwand


• Schuhe, Jacken, Taschen im Flur


• Persönliche Fotos, Urkunden, religiöse und politische Symbole


• Tiernäpfe, Katzentoilette, Kratzbaum, Körbchen


• Wäscheständer, auch wenn er zusammengeklappt in der Ecke steht

Ordnen statt entfernen:

• Handtücher: gleichfarbig, ordentlich gefaltet, sichtbar frisch


• Bettwäsche: glatt, einfarbig, ohne Muster mit starkem Eigencharakter


• Vorhänge: gleichmäßig gerafft, nicht halb zugezogen


• Stühle: gleichmäßig am Tisch, gleicher Abstand


• Bücherregale: ausdünnen, aber nicht leerräumen

Die Punkte, die am häufigsten vergessen werden: Fenster putzen – sie sind auf jedem Innenbild im Bildausschnitt. Alle Glühbirnen prüfen und auf gleiche Lichtfarbe bringen; eine kalt-weiße Birne neben zwei warmweißen ergibt ein Bild, das sich nicht sauber korrigieren lässt. Rollläden ganz hoch, Fensterbänke leerräumen bis auf höchstens eine Pflanze.

Der Vortag: Außenbereich

Fahrzeuge wegfahren. Alle. Einfahrt, Stellplatz, Straße vor dem Haus. Ein fremdes Auto im Vordergrund ist der häufigste Grund, warum ein Außenbild nicht verwendbar ist.

Mülltonnen aus dem Blickfeld. In die Garage, hinters Haus, notfalls zum Nachbarn.

Garten und Wege. Rasen mähen, Laub entfernen, Unkraut aus den Fugen, Wege kehren. Bei Terrassen: Möbel aufstellen und ausrichten, Polster auflegen, Sonnenschirm öffnen oder komplett entfernen – halb geöffnet ist die schlechteste Variante.

Saisonales bedenken. Gartenmöbel im Winter einlagern statt abgedeckt stehen lassen. Weihnachtsdekoration entfernen, wenn das Objekt bis in den Frühling vermarktet wird. Ein aufblasbarer Pool und ein Trampolin gehören weg, wenn die Grundstücksfläche gezeigt werden soll.

Wasserflächen. Pool abdecken oder reinigen – eine trübe Wasseroberfläche ist schlechter als gar kein Poolbild.

Am Terminmorgen: Die letzten zwanzig Minuten

• Alle Lichter einschalten, in allen Räumen
• Rollläden und Jalousien ganz öffnen
• WC-Deckel schließen, in jedem Bad
• Türen einheitlich stellen: in der Regel geöffnet, damit Raumfluchten sichtbar werden
• Küchenarbeitsfläche final leerräumen und abwischen
• Betten frisch beziehen und glattziehen
• Haustiere und deren Zubehör aus dem Objekt bringen
• Fußmatte gerade legen, Klingelschild reinigen

Der Punkt mit den Haustieren wird selten gern gehört und ist trotzdem wichtig: Ein Hund, der durchs Bild läuft, kostet Aufnahmen, und ein Teil der Interessenten reagiert auf sichtbare Tierhaltung zurückhaltend.

Wenn das Objekt leer steht

Leerstand ist fotografisch anspruchsvoller als eine bewohnte Wohnung, nicht einfacher. Leere Räume wirken kleiner, kälter und beliebiger, und Bodenschäden oder Wandflecken sind ohne Möbel voll sichtbar.

Vorbereitung heißt hier vor allem: gründlich reinigen. Staub auf Fensterbänken und Heizkörpern, Spinnweben in Raumecken, Farbreste auf dem Boden – all das ist auf einem hochauflösenden Bild deutlich sichtbar. Bohrlöcher und Dübelreste lohnt sich zu schließen, wenn ohnehin gestrichen wird.

Für die Vermarktung selbst ist virtuelles Home Staging hier das naheliegende Werkzeug. Wichtig für den Fototermin: Kündigen Sie das an. Räume, die virtuell möbliert werden sollen, brauchen andere Aufnahmen – frontalere Perspektiven, mehr Bodenfläche im Bild, gleichmäßiges Licht ohne harte Schatten. Ein Foto, das als Endergebnis gut aussieht, ist nicht automatisch eine gute Staging-Grundlage.

Und denken Sie daran, dass virtuell möblierte Bilder gekennzeichnet werden müssen. Was dabei zu beachten ist, steht in unserem Beitrag zur Kennzeichnung virtueller Möblierung.

Was Sie mit Vorbereitung nicht lösen

Damit die Erwartung stimmt: Es gibt Dinge, die auch bei perfekter Vorbereitung bleiben.

Räume bleiben so groß, wie sie sind. Ein Weitwinkelobjektiv kann Räume großzügiger wirken lassen, aber jede Übertreibung fällt beim Besichtigungstermin auf und schadet mehr, als sie nutzt.

Der Ausblick bleibt der Ausblick. Nachbargebäude, Bahnlinie, Gewerbehalle – das gehört zur Lage und darf nicht entfernt werden.

Bauliche Mängel bleiben sichtbar. Feuchteflecken, Risse, abgeplatzte Farbe dürfen weder weggeräumt noch retuschiert werden. Wenn sie stören, muss saniert werden, nicht bearbeitet.

Das Wetter ist nicht verhandelbar. Ein Himmelsaustausch ist bei Außenaufnahmen üblich und in der Regel unproblematisch, solange die Lichtstimmung im Bild dazu passt. Ein Sommerhimmel über einem Garten mit kahlen Bäumen wirkt falsch, auch wenn niemand sagen kann, warum.

Eine kleine Wohnung wird nicht groß. Vorbereitung sorgt dafür, dass sie so gut aussieht, wie sie ist. Mehr ist nicht das Ziel.

Der Ablauf im Objekt

Planen Sie mehr Zeit ein als gedacht. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Außenaufnahmen sind zwei bis drei Stunden realistisch, wenn sauber gearbeitet wird – Stativaufbau, Belichtungsreihen, Kontrolle jedes Bildausschnitts.

Bewährt hat sich, dass eine Person vor Ort bleibt, die entscheiden darf: welcher Raum wird ausgelassen, wird der Keller aufgenommen, soll die Garage rein. Rückfragen per Telefon kosten mehr Zeit als die Aufnahme selbst.

Und noch ein praktischer Hinweis: Räumen Sie das, was Sie aus den Räumen entfernen, in einen Raum, der nicht fotografiert wird – Keller, Abstellkammer, Garage. Nicht auf den Balkon und nicht ins Nachbarzimmer.

Kurzfassung zum Weitergeben

Für die Weitergabe an Eigentümer hat sich eine kurze Liste bewährt:

1. Alle Fahrzeuge wegfahren, Mülltonnen aus dem Blick
2. Arbeitsflächen in Küche und Bad vollständig leerräumen
3. Persönliche Gegenstände, Fotos, Kabel und Haustierzubehör entfernen
4. Fenster putzen, alle Glühbirnen prüfen
5. Betten frisch beziehen, Handtücher einheitlich
6. Rasen mähen, Terrasse aufräumen und Möbel ausrichten
7. Am Morgen: alle Lichter an, alle Rollläden hoch, WC-Deckel zu

Diese sieben Punkte decken den größten Teil dessen ab, was in der Praxis Bilder kostet.

Fazit

Gute Immobilienfotografie ist zur Hälfte Handwerk des Fotografen und zur Hälfte Vorbereitung des Objekts. Der Teil, den Sie steuern, ist der günstigere von beiden.

Wer die Checkliste eine Woche vor dem Termin an den Eigentümer gibt, bekommt Bilder, die keine Nacharbeit brauchen und keinen zweiten Termin. Wer sie erst am Terminmorgen aufmacht, bekommt Bilder, die man ansieht.

Was bei den Aufnahmen selbst zählt, lesen Sie im Beitrag zur perfekten Immobilienfotografie. Wie wir Fototermine abwickeln, steht auf der Seite zur Bildbearbeitung.