Grundriss-Fehler, die Kaufinteressenten abschrecken

Der Grundriss ist im Exposé das am zweithäufigsten angesehene Element nach dem Titelbild. Er ist auch das Element, bei dem die meisten Interessenten aussteigen. Nicht, weil die Wohnung schlecht geschnitten wäre, sondern weil die Darstellung sie daran hindert, den Schnitt überhaupt zu verstehen.

Der Unterschied zwischen einem Grundriss, der verkauft, und einem, der abschreckt, liegt selten am Objekt. Er liegt an Entscheidungen bei der Darstellung, die man in wenigen Minuten anders treffen könnte.

Dieser Beitrag geht die Fehler durch, die uns in eingereichten Unterlagen am häufigsten begegnen – und was sie beim Betrachter auslösen.

Fehler 1: Der eingescannte Bauantragsplan

Der mit Abstand häufigste Fall. Der Grundriss im Exposé ist eine Kopie aus der Genehmigungsplanung: Schwarz-Weiß, Bemaßungsketten in drei Ebenen, Achsraster, Schnittlinien, Positionsnummern, Statikvermerke, Nordpfeil in einer Ecke, Planstempel des Büros in der anderen.

Für den Bauamtssachbearbeiter ist das die richtige Zeichnung. Für den Kaufinteressenten ist es eine Wand aus Information, in der die eine Frage untergeht, die ihn interessiert: Wie ist diese Wohnung geschnitten?

Ein Vermarktungsgrundriss enthält weniger, nicht mehr. Raumnamen, Raumgrößen, Türen und Fenster, Himmelsrichtung – der Rest ist Ballast. Bemaßungsketten aus der Werkplanung gehören nicht ins Exposé, weil sie ein Präzisionsversprechen abgeben, das für die Vermarktung weder nötig noch hilfreich ist. Was dabei zusätzlich zu beachten ist, steht in unserem Beitrag zur Grundriss-Optimierung.

Fehler 2: Kein Maßstab, keine Größenangaben

Ein Grundriss ohne Zahlen ist ein Bild von Linien. Der Betrachter kann nicht einschätzen, ob das Wohnzimmer 18 oder 30 Quadratmeter hat.

Was passiert dann? Er schätzt – und schätzt in der Regel zu klein. Menschen unterschätzen Räume auf Plänen systematisch, weil sie die Fläche mit der Fläche auf dem Bildschirm verrechnen und nicht mit Metern.

Die Lösung ist unspektakulär: Raumgröße unter jedem Raumnamen, plus mindestens eine Kantenlänge bei Räumen, deren Zuschnitt entscheidend ist. Ein 20-Quadratmeter-Raum, der 6,5 mal 3,1 Meter misst, ist ein anderer Raum als einer mit 4,5 mal 4,5 Metern. Wer nur die Fläche nennt, verschweigt genau die Information, an der die Möblierbarkeit hängt.

Bei den Flächenangaben gilt: Angeben, nach welcher Grundlage gerechnet wurde. Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung und Grundfläche nach DIN 277 sind unterschiedliche Zahlen für dieselbe Wohnung. Wer beides mischt, produziert Rückfragen im besten und Streit im schlechteren Fall.

Fehler 3: Fehlende oder falsche Nordrichtung

Ein Grundriss ohne Nordpfeil verschweigt, wann welcher Raum Sonne bekommt. Das ist für einen erheblichen Teil der Interessenten ein Ausschlusskriterium – und zwar eines, das sie nicht nachfragen, sondern das dazu führt, dass sie gar nicht erst anfragen.

Häufiger als der fehlende Nordpfeil ist der gedrehte Grundriss. Der Plan wurde für das Layout um 90 Grad rotiert, damit er ins Querformat passt, der Nordpfeil ist mitgedreht worden oder eben nicht. Wenn der Pfeil nicht mitgedreht wurde, steht im Exposé eine falsche Aussage über die Besonnung.

Ergänzen Sie, wo es geht, den Sonnenverlauf oder zumindest die Ausrichtung von Terrasse und Balkon im Text. "Südwestbalkon" ist eine der wenigen Angaben, die von Interessenten aktiv gesucht wird.

Fehler 4: Ein Grundriss ohne jeden Kontext

Eine einzelne Etage, freigestellt, ohne Bezug zum Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung im dritten Obergeschoss eines Hauses mit sieben Parteien fehlt damit die halbe Orientierung: Wo ist das Treppenhaus? Wo liegt die Wohnung im Gebäude? Grenzt sie an den Aufzugsschacht?

Bei mehrgeschossigen Objekten – Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Maisonette – wird es schlimmer. Zwei Etagen als zwei separate Bilder im Exposé, ohne dass erkennbar wäre, wo die Treppe in der oberen Ebene ankommt. Der Betrachter muss die Ebenen im Kopf übereinanderlegen. Die meisten tun es nicht.

Legen Sie mehrgeschossige Grundrisse nebeneinander auf ein Blatt, in gleicher Ausrichtung und gleichem Maßstab, mit der Treppe als sichtbarem Verbindungspunkt. Das ist Layout-Arbeit von zwanzig Minuten und beseitigt eine der häufigsten Verständnishürden.

Fehler 5: Möblierung, die den Raum kleiner macht

Ein möblierter Grundriss soll zeigen, dass die Räume funktionieren. Er kann genau das Gegenteil bewirken.

Zwei Muster sehen wir immer wieder. Erstens: Die Möbel sind zu groß. Ein maßstäblich korrektes Doppelbett ist 2,00 mal 1,80 Meter. Wenn danach zwischen Bett und Schrank 40 Zentimeter bleiben, hat der Grundriss dem Interessenten gerade bewiesen, dass das Schlafzimmer eng ist.

Zweitens: Die Möbel sind zu klein. Ein Sofa, das im Plan wie ein Zweisitzer aussieht, in Wirklichkeit aber 1,20 Meter lang wäre, lässt den Raum größer wirken, als er ist. Beim Besichtigungstermin fällt das auf, und dann ist nicht nur der Raum das Problem, sondern das Vertrauen in alle übrigen Angaben.

Möblierung im Grundriss muss maßstäblich sein und darf nicht dichter stehen, als man wohnen würde. Verkehrsflächen gehören sichtbar frei: vor Schränken, um den Esstisch herum, an mindestens einer Bettlängsseite. Weitere Details dazu haben wir im Beitrag zum Grundriss-Staging beschrieben.

Fehler 6: Unleserlich auf dem Telefon

Der größte Teil der Portalzugriffe erfolgt mobil. Ein Grundriss, der als DIN-A3-PDF mit 8-Punkt-Beschriftung angelegt ist, ist auf einem Telefondisplay eine graue Fläche. Der Interessent zoomt zweimal, findet die Raumnamen nicht und scrollt weiter.

Prüfen Sie jeden Grundriss auf dem Telefon, bevor er online geht. Konkret: Sind die Raumnamen ohne Zoom lesbar? Erkennt man auf einen Blick, wo Eingang und Bad liegen? Wenn nicht, muss die Beschriftung größer und die Anzahl der Elemente kleiner werden.

Eine oft übersehene Konsequenz: Vertikale Grundrisse funktionieren mobil besser als quer angelegte, weil das Display hochkant gehalten wird. Wenn der Zuschnitt es erlaubt, lohnt sich die Hochformat-Variante zusätzlich zur Querversion.

Fehler 7: Jeder Grundriss sieht anders aus

Bei Bauträgerprojekten mit mehreren Wohnungstypen kommt es vor, dass die Grundrisse aus unterschiedlichen Quellen stammen: einige aus dem Architekturbüro, einige nachträglich vom Vertrieb erstellt, einige aus einer alten Präsentation. Ergebnis: unterschiedliche Farben, unterschiedliche Strichstärken, unterschiedliche Schriften, unterschiedliche Möblierungsstile.

Das wirkt nicht nur unsauber, es macht den Vergleich unmöglich. Ein Interessent, der zwischen Wohnung 7 und Wohnung 12 abwägt, muss beide Pläne gleich lesen können. Wenn die eine bunt und möbliert und die andere schwarz-weiß und leer ist, gewinnt die möblierte – unabhängig davon, welche die bessere Wohnung ist.

Legen Sie für ein Projekt eine Darstellungsvorgabe fest und ziehen Sie sie durch alle Einheiten durch. Das ist einmalige Arbeit und wirkt über die gesamte Vermarktungszeit.

Fehler 8: 3D um des 3D willen

Dreidimensionale Grundrisse sind ein gutes Werkzeug, wenn sie eine Frage beantworten, die der 2D-Plan offenlässt: Wie hoch ist die Dachschräge? Wie wirkt der offene Wohn-Essbereich? Wie ist die Galerie angebunden?

Sie sind ein schlechtes Werkzeug, wenn sie den 2D-Plan ersetzen sollen. In der 3D-Ansicht verdecken Wände Teile des Raums, Maße lassen sich schlechter ablesen, und der Vergleich mehrerer Einheiten wird mühsam. Wer nur einen 3D-Grundriss anbietet, nimmt dem Interessenten das Werkzeug, mit dem er tatsächlich plant.

Die Praxis, die sich bewährt hat: 2D als Grundlage, 3D als Ergänzung für die Räume oder Geschosse, bei denen die räumliche Wirkung die eigentliche Botschaft ist. Wann welche Variante passt, haben wir in der Entscheidungshilfe 2D gegen 3D ausführlicher behandelt.

Was ein Grundriss nicht leisten kann

Zur Ehrlichkeit gehört auch die andere Seite. Ein gut gemachter Grundriss behebt keinen schlechten Schnitt. Wenn das Bad nur durch das Schlafzimmer erreichbar ist, wenn ein Raum keine Fenster hat, wenn die Wohnung ein Durchgangszimmer als Kinderzimmer ausweist – dann sieht der Interessent das, und er soll es sehen.

Der Versuch, solche Punkte durch geschickte Darstellung zu kaschieren, geht regelmäßig schief. Weggelassene Türen, absichtlich verwirrende Raumbenennungen oder Möblierung, die eine unmögliche Nutzung suggeriert, fallen spätestens vor Ort auf. Der Schaden ist dann größer als der ursprüngliche Nachteil, weil er sich auf die Glaubwürdigkeit aller anderen Angaben überträgt.

Ein Grundriss darf einen schwierigen Schnitt gut erklären. Er darf ihn nicht verstecken. Und manchmal ist die bessere Antwort ohnehin, die schwierige Stelle im Exposé-Text offen zu benennen und gleich eine Nutzungsidee mitzuliefern.

Eine kurze Prüfliste vor dem Onlinestellen

• Raumnamen und Raumgrößen bei jedem Raum vorhanden
• Berechnungsgrundlage der Flächen genannt
• Nordpfeil vorhanden und zur tatsächlichen Ausrichtung passend
• Bei mehreren Ebenen: gemeinsam dargestellt, gleicher Maßstab, Treppe erkennbar
• Möblierung maßstäblich, Verkehrsflächen frei
• Auf dem Telefon ohne Zoom lesbar
• Alle Einheiten eines Projekts in einheitlicher Darstellung
• Keine Bemaßungsketten und Planstempel aus der Genehmigungsplanung
• Balkon- und Terrassenflächen erkennbar und als solche benannt

Fazit

Grundrisse werden im Immobilienmarketing als technische Beigabe behandelt und sind tatsächlich ein Verkaufsinstrument. Die Fehler, die am meisten kosten, sind keine gestalterischen Feinheiten, sondern fehlende Basisinformation: keine Größen, keine Ausrichtung, kein Zusammenhang zwischen den Ebenen, unleserlich auf dem Gerät, auf dem er gelesen wird.

Jeder dieser Punkte lässt sich mit vertretbarem Aufwand beheben. Und anders als beim Fototermin brauchen Sie dafür nicht zurück ins Objekt.

Wie wir Grundrisse für die Vermarktung aufbereiten, sehen Sie auf der Seite zu 2D- und 3D-Grundrissen.