Leerstands- & Vermarktungsdauer-Rechner
Leerstand kostet jede Woche Geld, wird aber selten in Wochen gerechnet. Dieser Rechner setzt Ihren monatlichen Ertragsausfall und Ihre Vorhaltekosten in einen Wochenwert um, summiert ihn über die tatsächliche Vermarktungsdauer und zeigt, was eine um 10 bis 25 Prozent kürzere Vermarktung bedeuten würde.
Die Ersparnis unterstellt eine um 10–25 % kürzere Vermarktung durch bessere Aufbereitung – ein Erfahrungswert, keine Zusage. In angespannten Märkten mit Nachfrageüberhang fällt der Effekt geringer aus, weil dort die Verfügbarkeit das Tempo bestimmt, nicht die Darstellung.
Was der Rechner tut und welche Annahme dahintersteht
Der Rechner nimmt Ihre monatliche Miete beziehungsweise den monatlichen Ertragsausfall, addiert die sonstigen monatlichen Vorhaltekosten und rechnet die Summe mit dem Faktor 4,33 auf eine Woche herunter, weil ein Monat im Durchschnitt genau so viele Wochen hat. Dieser Wochenwert wird mit der von Ihnen eingetragenen Vermarktungsdauer multipliziert. Anschließend legt der Rechner eine um 10 bis 25 Prozent kürzere Vermarktung darüber und weist die Differenz als mögliche Ersparnis aus. Diese Spanne ist ein Erfahrungswert aus der Praxis, keine Studienzahl, und sie gilt nicht für jedes Objekt gleichermaßen.
Warum die Vermarktungsdauer die am meisten unterschätzte Kennzahl ist
Die meisten Häuser kennen ihre Provisionssätze, ihre Anfragezahlen und ihre Besichtigungsquoten. Nach der durchschnittlichen Vermarktungsdauer gefragt, folgt in aller Regel eine Schätzung. Das ist bemerkenswert, weil diese Kennzahl direkt auf die Kosten wirkt, während die anderen zunächst nur Aktivität beschreiben. Solange nicht gemessen wird, wie lange ein Objekt tatsächlich am Markt ist, bleibt jede Diskussion über Aufbereitung, Preisstrategie oder Portalauswahl ohne wirtschaftliche Basis. Der erste Schritt ist deshalb nicht die Optimierung, sondern die Erhebung.
Welche Kosten in die Vorhaltekosten gehören
Unter Vorhaltekosten fallen alle Positionen, die unabhängig von der Nutzung weiterlaufen. Dazu zählen Finanzierungskosten beziehungsweise Zinsen auf gebundenes Kapital, nicht umlagefähige Betriebskosten, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld, Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie die Grundsteuer. Bei Gewerbeobjekten kommen häufig Bewachung, Winterdienst, Mindestbeheizung oder die Aufrechterhaltung technischer Anlagen hinzu. Wer nur die entgangene Miete einträgt, unterschätzt die tatsächlichen Wochenkosten je nach Objekt deutlich. Tragen Sie im Zweifel die Positionen ein, die Sie in einer leerstehenden Einheit auch tatsächlich bezahlen.
Warum die Umrechnung auf Wochen den Unterschied macht
In Monaten gerechnet wirkt Leerstand wie ein Zustand, den man abwartet. In Wochen gerechnet wird er zu einer Größe, die man beeinflussen kann. Wenn eine Woche Leerstand einen konkreten Betrag kostet, lässt sich jede Entscheidung im Vermarktungsprozess daran messen: die zwei Wochen bis zum Fototermin, die Woche bis zur Freigabe des Exposés, die drei Wochen, in denen ein Angebot zu einem Preis am Markt stand, den niemand zahlt. Diese Betrachtung verändert erfahrungsgemäß weniger die Aufbereitung als die Geschwindigkeit interner Abläufe.
Wo der Effekt kaum greift: angespannte Märkte
In Märkten mit deutlichem Nachfrageüberhang bestimmt die Verfügbarkeit das Tempo, nicht die Darstellung. Wenn auf jede angebotene Einheit ein Vielfaches an Interessenten kommt, wird das Objekt auch mit mittelmäßigen Fotos innerhalb weniger Tage vergeben. Die im Rechner angesetzte Ersparnis von 10 bis 25 Prozent greift dort praktisch nicht, weil die Vermarktungsdauer bereits nahe an ihrem technischen Minimum liegt. Rechnen Sie in solchen Lagen ehrlich mit null Effekt aus der Aufbereitung und suchen Sie die Zeitersparnis stattdessen in Terminlogistik, Unterlagenvollständigkeit und Bonitätsprüfung.
Warum ein zu hoher Angebotspreis stärker wirkt als jede Aufbereitung
Der mit Abstand größte Treiber der Vermarktungsdauer ist ein Angebotspreis oberhalb der Zahlungsbereitschaft. Ein zu teures Objekt erzeugt in den ersten Wochen wenige Anfragen, danach kaum noch welche, und die Vermarktung zieht sich über Monate. Aufbereitung repariert das nicht. Gute Fotos und ein Rundgang bringen mehr Menschen dazu, sich das Objekt anzusehen, aber niemanden dazu, einen Preis zu zahlen, den er für falsch hält. Wenn Ihre gemessene Vermarktungsdauer deutlich über dem Marktdurchschnitt liegt, prüfen Sie zuerst die Preisfindung und erst danach das Material.
Wie Sie Ihre eigene Vermarktungsdauer sauber messen
Definieren Sie zunächst den Startpunkt eindeutig, denn hier entstehen die meisten Verzerrungen. Sinnvoll ist der Tag der Veröffentlichung des Inserats, nicht der Tag der Auftragserteilung, weil die Vorlaufzeit sonst je nach interner Organisation unterschiedlich mitläuft. Als Endpunkt eignet sich die Unterschrift beziehungsweise der Mietvertragsabschluss, nicht die Reservierung. Erheben Sie diese beiden Daten für die letzten zehn abgeschlossenen Objekte und bilden Sie den Mittelwert. Zehn Objekte reichen aus, um einen belastbaren Ausgangswert zu erhalten, ohne dass die Erhebung zum Projekt wird.
Was der Rechner bewusst nicht abbildet
Nicht enthalten ist der Preisabschlag bei Ladenhütern. Je länger ein Objekt sichtbar am Markt ist, desto stärker gehen Interessenten davon aus, dass etwas nicht stimmt, und desto selbstverständlicher wird ein Nachlass verhandelt. Dieser Effekt schlägt bei längerer Vermarktung häufig schwerer zu Buche als die laufenden Vorhaltekosten, lässt sich aber nicht seriös pauschal beziffern. Ebenfalls nicht abgebildet sind Zweitkosten wie erneute Fototermine nach Preisanpassung, verlängerte Portallaufzeiten oder der interne Aufwand für die Wiederaufnahme eines Objekts in die aktive Vermarktung.
Leerstand bei Gewerbeobjekten wirkt auf die Bewertung
Bei Gewerbeimmobilien ist der entgangene Ertrag nur ein Teil des Schadens. Weil sich der Verkehrswert im Ertragswertverfahren aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ableitet, senkt anhaltender Leerstand auch die Bewertung der Immobilie selbst. Das wirkt auf Beleihungswerte, auf Covenants in Finanzierungsverträgen und auf den Preis bei einem späteren Verkauf. Der Rechner erfasst ausschließlich die laufenden Kosten. Wer eine Gewerbeeinheit bewertet, sollte den Bewertungseffekt gesondert betrachten, weil er die reinen Vorhaltekosten um ein Vielfaches übersteigen kann.
Wann sich eine Investition in bessere Aufbereitung rechnet
Die Rechnung ist einfach: Wenn eine Woche Leerstand mehr kostet als die gesamte Aufbereitung, amortisiert sich diese bereits bei einer um wenige Tage kürzeren Vermarktung. Bei Objekten mit hoher Monatsmiete oder erheblichem gebundenem Kapital ist dieser Punkt schnell erreicht. Umgekehrt gilt: Bei einer kleinen Wohnung mit niedriger Miete in gefragter Lage kann die Aufbereitung teurer sein als der gesamte realistisch vermeidbare Leerstand. Der Rechner liefert Ihnen dafür den Vergleichsmaßstab, die Entscheidung bleibt objektbezogen.
Wo Vermarktungszeit tatsächlich verloren geht
In der Praxis entsteht ein erheblicher Teil der Vermarktungsdauer vor der Veröffentlichung und zwischen den Terminen, nicht während der aktiven Vermarktung. Fehlende Energieausweise, nicht auffindbare Grundrisse, ein Fototermin, der wegen der Reinigung zweimal verschoben wird, oder eine Freigabeschleife beim Eigentümer summieren sich schnell auf mehrere Wochen. Diese Zeit taucht in keiner Statistik auf, kostet aber exakt denselben Wochenbetrag wie ein Objekt, das seit drei Monaten inseriert ist. Prüfen Sie deshalb neben der Vermarktung auch den Vorlauf.
Wie Sie das Ergebnis einordnen
Der ausgewiesene Betrag ist eine Größenordnung, mit der Sie eine Entscheidung besser begründen können, kein prognostizierter Ertrag. Sinnvoll ist er vor allem im Vergleich: gegen die Kosten einer Aufbereitung, gegen den Aufwand einer schnelleren internen Abwicklung, gegen einen früheren Preisabschlag. Wenn Sie die Zahl gegenüber Eigentümern oder in der Investitionsentscheidung verwenden, nennen Sie die zugrunde liegenden Annahmen mit, insbesondere die Ersparnisspanne von 10 bis 25 Prozent. Eine offen gelegte Annahme trägt in der Diskussion weiter als eine Zahl ohne Herkunft.
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