Digitale Baudokumentation bringt den Vermarktungserfolg in Dormagen

Dormagen, verkehrsgünstig im Rheinkreis Neuss gelegen und direkt an die Metropolen Köln und Düsseldorf angebunden, erlebt eine stetige Nachfrage nach modernen Wohn- und Gewerbeflächen. Die Wohnpark Entwicklungsgesellschaft Dormagen reagierte auf diesen Bedarf mit dem Bau eines hochwertigen Wohn- und Geschäftshauses im Herzen der Stadt. Das Gebäude sollte einen modernen städtebaulichen Akzent setzen und Raum für barrierefreies Wohnen sowie repräsentative Gewerbeflächen bieten. Solche gemischt genutzten Objekte stellen jedoch in der Bauausführung eine besondere Herausforderung dar. Die TGA-Installationen (Technische Gebäudeausrüstung) sind aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen von Gewerbe- und Wohnflächen hochkomplex. Während in den Gewerbeeinheiten flexible Lüftungs- und Kabelsysteme benötigt werden, erfordern die Wohnungen individuelle Heiz- und Sanitärstränge. Um das Projekt wirtschaftlich erfolgreich zu gestalten, war eine extrem präzise Taktung der Bauausführung und eine reibungslose Koordination aller Gewerke erforderlich. Die Entwicklungsgesellschaft hatte sich zum Ziel gesetzt, das Gebäude mit einem Höchstmaß an Qualität zu errichten und gleichzeitig den engen Zeitrahmen einzuhalten, um die versprochenen Übergabetermine an die Käufer und Mieter nicht zu gefährden. Schnell wurde jedoch klar, dass die traditionellen Methoden der Bauüberwachung und Dokumentation an ihre Grenzen stießen.

Die größte Hürde während des Roh- und Innenausbaus war das wachsende Risiko von verdeckten Mängeln. In der Hektik des Baustellenalltags wurden Wände geschlossen und Böden gegossen, oft ohne dass eine detaillierte Abnahme der darunter liegenden Installationen stattgefunden hatte. Wenn ein Handwerker nach dem Schließen einer Wand eine Schraube an der falschen Stelle ansetzte und dabei eine Wasserleitung oder ein Stromkabel beschädigte, war der Schaden immens. Die Suche nach der Schadensstelle war zeitaufwendig und beschädigte weitere Bereiche des Gebäudes. Hinzu kam das Problem der Beweisnot. Bei einer Vielzahl von Subunternehmern war es nach dem Schließen der Trockenbauwände fast unmöglich, den tatsächlichen Verursacher eines Mangels haftbar zu machen. Dies führte zu Frust auf der Baustelle, Verzögerungen im Bauablauf und zusätzlichen Kosten, die der Bauherr tragen musste. Parallel dazu forderten die zukünftigen Eigentümer und gewerblichen Mieter ständige Updates zum Baufortschritt. Da viele von ihnen aus beruflichen Gründen nicht regelmäßig vor Ort sein konnten, entstand eine Verunsicherung über den tatsächlichen Fortschritt. Dies behinderte den Vertrieb der noch freien Einheiten, da potenzielle Kunden zögerten, Verträge zu unterschreiben, ohne sich ein realistisches Bild vom aktuellen Stand der Arbeiten machen zu können (ein Phänomen, bei dem wir auch in anderen Projekten wie durch die digitale Baudokumentation in Günzburg massiv gegensteuern, um Vertrauen in die fristgerechte Fertigstellung zu schaffen).

Das von FotoEstate konzipierte Dokumentationssystem basierte auf dem Prinzip der absoluten Transparenz und der zeitlichen Rekonstruierbarkeit. Anstatt punktueller Fotos sollte ein kontinuierlicher, digitaler Zeitstrahl der Baustelle in 3D entstehen. Das Konzept sah vor, das Gebäude in drei entscheidenden Bauphasen komplett einzuscannen. Phase 1 umfasste den nackten Rohbau nach Fertigstellung der Tragstruktur, um die Betonarbeiten und Rohbauöffnungen exakt zu erfassen. Phase 2 war die wichtigste Phase: der Scan nach Fertigstellung der Rohinstallationen (Sanitär, Heizung, Lüftung, Elektro), aber noch vor dem Verputzen der Wände und dem Schließen der Trockenbauständer. In dieser Phase sollte jede Leitung sichtbar sein. Phase 3 dokumentierte den bezugsfertigen Zustand zur Bauabnahme. Die Daten sollten so aufbereitet werden, dass die Nutzer virtuell durch die Räume gehen und per Mausklick zwischen den verschiedenen Bauphasen hin- und herschalten können. Auf diese Weise entstand ein 'Röntgenblick' für das Gebäude. Ein Bauleiter sollte in der Lage sein, sich vor eine geschlossene Wand zu stellen, das System auf seinem Tablet zu öffnen und genau zu sehen, wo hinter dem Gipskarton das Kabel verläuft. Dieses Konzept versprach eine völlig neue Dimension der Qualitätssicherung.

Die Umsetzung des Scanplans wurde von unseren erfahrenen 3D-Messtechnikern präzise koordiniert. Um den Baufortschritt nicht zu behindern, wurden die Scans in enger Absprache mit der Bauleitung durchgeführt, meist am späten Nachmittag nach Feierabend der Handwerker. Wir setzten modernste mobile Mapping-Systeme und stationäre HDR-Laserscanner ein, um sowohl eine extrem hohe Messgenauigkeit im Millimeterbereich als auch fotorealistische Panoramabilder zu erhalten. Das Zusammenfügen (Registrieren) der einzelnen Scanpunkte zu einem konsistenten Gesamtmodell erfolgte vollautomatisch über unsere Software. Besonderes Augenmerk legten wir auf die TGA-Installationsphase. Jeder Heizkreisverteiler, jede Abwasserleitung und jede Steckdosenzuleitung wurde aus mehreren Winkeln erfasst, um Abschattungen zu vermeiden. Die fertigen 3D-Modelle wurden auf einer sicheren Plattform gehostet, die speziell auf die Anforderungen von Bauprojekten zugeschnitten ist. Hier pflegten wir detaillierte Pläne ein, verknüpften die Räume mit den entsprechenden Geschossen und richteten Benutzerkonten für die Bauleitung, die Planer, die Gutachter und die Investoren ein. Das System war so optimiert, dass es auch auf mobilen Geräten direkt auf der Baustelle flüssig lief.

Das Ergebnis war eine beispiellose Optimierung der Bauqualität und des Projektmanagements. Die Wohnpark Entwicklungsgesellschaft Dormagen konnte das Gebäude pünktlich und ohne nennenswerte Mängel an die glücklichen Eigentümer übergeben. Durch die digitale Baudokumentation wurden langwierige Streitigkeiten mit Subunternehmern vollständig vermieden, da der Bauzustand zu jedem Zeitpunkt unbestreitbar dokumentiert war. Mängel wurden im System sofort markiert und innerhalb kürzester Zeit behoben, bevor sie Folgeschäden verursachen konnten. Für das Marketing des Objekts erwies sich der digitale Zwilling ebenfalls als unschätzbarer Vorteil. Das Vertriebsteam konnte Kaufinteressenten den Baufortschritt live präsentieren, ohne dass diese die Gefahrenzone der Baustelle betreten mussten. Die Transparenz und die Professionalität der Präsentation überzeugten selbst skeptische Käufer. Das Wohn- und Geschäftshaus war bereits Wochen vor der eigentlichen Fertigstellung komplett vermarktet. Die As-Built-Dokumentation dient dem Eigentümer und der Hausverwaltung nun als wertvolle Grundlage für zukünftige Wartungen, Instandhaltungen oder Umbauten, da jeder Leitungsverlauf auch nach Jahrzehnten noch exakt nachvollzogen werden kann.