Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 9. Dezember 2025 hat einem Thema neue Brisanz gegeben, das viele Makler und Eigentümer bislang unterschätzt haben: dem Datenschutz bei Immobilienfotos aus bewohnten Wohnungen. Innenraumaufnahmen einer belegten Wohnung sind nach der DSGVO nicht einfach nur „Bilder einer Immobilie" – sie können personenbezogene Daten der Bewohner enthalten. Wer sie ohne saubere Rechtsgrundlage im Online-Exposé veröffentlicht, riskiert Auskunftsansprüche, Löschforderungen und im Ernstfall Schadensersatz. Dieser Beitrag erklärt, was 2026 rechtlich gilt, wo die typischen Fallen liegen und wie sich eine verkaufsstarke Präsentation mit dem Datenschutz vereinbaren lässt.
Warum Wohnungsfotos personenbezogene Daten sein können
Ein Foto vom leeren Neubau ist datenschutzrechtlich unproblematisch. Anders sieht es aus, sobald eine Wohnung bewohnt ist. Sichtbare Familienfotos, Bücher, Kleidung, Medikamente auf dem Nachttisch, religiöse Symbole, Kinderzeichnungen an der Wand oder ein Namensschild an der Tür – all das lässt Rückschlüsse auf konkrete Personen und ihre Lebensverhältnisse zu. Genau in diesem Moment werden aus „Immobilienfotos" personenbezogene Daten im Sinne des Art. 4 DSGVO.
Das OLG Zweibrücken hat in seiner Entscheidung bestätigt, dass Lichtbildaufnahmen von den Innenräumen einer bewohnten Wohnung als personenbezogene Daten zu behandeln sind, weil sie Einblicke in teils private Lebensbereiche gewähren. Damit fällt die Verarbeitung – also das Anfertigen, Speichern und erst recht das Veröffentlichen – unter die DSGVO. Für die Vermarktungspraxis heißt das: Der Klick auf „Exposé online stellen" ist ein Verarbeitungsvorgang, der eine Rechtsgrundlage braucht.
Die relevanten Rechtsgrundlagen der DSGVO
Für Immobilienfotos aus belegten Objekten sind vor allem vier Normen entscheidend:
Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO – Einwilligung. Die praxistauglichste Grundlage ist die Einwilligung der betroffenen Bewohner. Sie muss freiwillig, für den konkreten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich erteilt werden.
Art. 7 DSGVO – Bedingungen für die Einwilligung. Hier regelt der Gesetzgeber, wie eine wirksame Einwilligung aussieht: Sie muss nachweisbar sein, verständlich formuliert und jederzeit widerrufbar. Auf das Widerrufsrecht sollte ausdrücklich hingewiesen werden.
Art. 15 DSGVO – Auskunftsrecht. Bewohner können jederzeit verlangen zu erfahren, welche ihrer Daten verarbeitet werden und auf welcher Grundlage. Wer das nicht sauber dokumentiert hat, gerät bei einer solchen Anfrage schnell in Erklärungsnot.
Art. 82 DSGVO – Schadensersatz. Bei Verstößen drohen Ansprüche auf Ersatz auch immaterieller Schäden – etwa wegen des Gefühls, die eigene Privatsphäre sei bloßgestellt worden. Im konkreten Fall des OLG Zweibrücken wurde kein Schadensersatz zugesprochen, weil eine Einwilligung in Aufnahme und Speicherung vorlag und kein schwerwiegender Persönlichkeitseingriff festgestellt wurde. Das ist aber kein Freibrief: Die Entscheidung hing an den Umständen des Einzelfalls, und andere Konstellationen können anders ausgehen.
Wann Sie eine Einwilligung brauchen – und von wem
Die entscheidende Frage lautet: Wer wohnt im Objekt, und ist er auf den Fotos oder durch seine Gegenstände erkennbar?
Bei einer leerstehenden oder unmöblierten Immobilie brauchen Sie in der Regel keine Einwilligung von Bewohnern, weil schlicht keine personenbezogenen Daten abgebildet werden. Bei einer selbst bewohnten Eigentümerimmobilie erteilt der Eigentümer die Einwilligung meist ohnehin im Rahmen des Vermarktungsauftrags – hier sollte die Fotoveröffentlichung im Exposé aber ausdrücklich mit abgedeckt sein.
Kritisch wird es bei der vermieteten Wohnung. Der Mieter ist nicht Vertragspartner des Verkaufs, seine Privatsphäre ist aber unmittelbar betroffen. Ohne seine Zustimmung dürfen Innenaufnahmen, die Rückschlüsse auf ihn zulassen, nicht ins Exposé. Das gilt zusätzlich zu den mietrechtlichen Fragen rund um Besichtigungen; wie sich beides praktisch koordinieren lässt, zeigt unser Beitrag zum Thema vermietete Wohnung verkaufen und Besichtigungen mit Mietern.
Interessant ist, dass eine Einwilligung auch konkludent – also durch schlüssiges Verhalten – zustande kommen kann. Das OLG Zweibrücken hat darin, dass Bewohner dem Fotografen bewusst Zutritt gewährten, eine stillschweigende Einwilligung in die Aufnahme gesehen. Verlassen sollte man sich darauf jedoch nicht: Für die spätere Veröffentlichung im Exposé und auf Immobilienportalen braucht es eine informierte Zustimmung, und die eindeutig dokumentierte, schriftliche Einwilligung bleibt der sichere Weg.
Was eine wirksame Einwilligung enthalten muss
Eine bloße Zustimmung zum Fotografieren reicht nicht. Wer rechtssicher veröffentlichen will, holt eine Einwilligung ein, die folgende Punkte klar benennt:
- Zweck: Erstellung von Fotos zur Vermarktung der Immobilie.
- Verwendung: ausdrückliche Nennung der Veröffentlichung im Exposé, auf der eigenen Website und auf Immobilienportalen wie den einschlägigen Vermarktungsplattformen.
- Umfang: welche Räume aufgenommen werden und ob Außen-, Innen- oder Detailaufnahmen entstehen.
- Empfänger: an wen die Daten weitergegeben werden (Interessenten, Portale, Dienstleister).
- Speicherdauer und Löschung: wie lange die Fotos genutzt und wann sie entfernt werden.
- Widerrufsrecht: der Hinweis, dass die Einwilligung jederzeit für die Zukunft widerrufen werden kann.
Der Nachweis dieser Einwilligung liegt beim Verantwortlichen – in der Regel beim Makler oder Eigentümer. Deshalb gehört die unterschriebene Erklärung in die Objektakte, nicht in eine mündliche Absprache, an die sich später niemand erinnert.
Die häufigsten Datenschutz-Fallen im Innenraum
Viele Probleme entstehen gar nicht aus bösem Willen, sondern aus Unachtsamkeit im Termin. Diese Details werden am häufigsten übersehen:
Persönliche Fotos auf Sideboard und Kaminsims, die Gesichter zeigen. Post und Rechnungen mit Namen und Adresse auf dem Küchentisch. Medikamente, die auf Gesundheitsdaten schließen lassen. Kalender mit Terminen, geöffnete Laptops, Kinderzeichnungen mit Namen, Vereins- oder Parteizugehörigkeiten an Pinnwänden, religiöse Gegenstände. Und der Klassiker: das Namensschild an Klingel oder Wohnungstür bei der Außen- oder Fluraufnahme.
Die beste Verteidigung ist ein sauberes Vorab-Briefing und ein aufmerksamer Fotograf, der solche Objekte vor dem Auslösen entfernt oder umstellt. Was trotzdem auf dem Bild landet, lässt sich in der Nachbearbeitung retuschieren – ein Standardfall für professionelle Bildbearbeitung und Retusche, bei der Namensschilder, Fotos oder sensible Dokumente unkenntlich gemacht werden, ohne dass die Aufnahme unnatürlich wirkt. Wie man Wohnungen ohnehin vor dem Shooting entrümpelt und neutralisiert, behandelt unser Ratgeber zum digitalen Entrümpeln bewohnter Immobilien.
Datenschutzfreundliche Alternativen, die trotzdem verkaufen
Datenschutz und ansprechende Präsentation sind kein Widerspruch – im Gegenteil. Mehrere Techniken lösen das Spannungsfeld elegant, weil sie ganz ohne die privaten Spuren der Bewohner auskommen:
Virtuelles Home Staging. Statt die vollgestellte, bewohnte Wohnung zu zeigen, wird der leergeräumte oder digital geleerte Raum am Rechner neu und neutral möbliert. Persönliche Gegenstände tauchen gar nicht erst auf, und das Ergebnis wirkt aufgeräumter und größer. Wie das funktioniert, zeigt unsere Leistung virtuelles Home Staging.
Grundrisse statt sensibler Detailfotos. Ein aussagekräftiger 2D- oder 3D-Grundriss vermittelt Schnitt und Raumaufteilung, ohne eine einzige private Ecke zu zeigen. Für viele Interessenten ist er sogar entscheidungsrelevanter als das zehnte Wohnzimmerfoto.
Virtuelle Renovierung. Muss die abgewohnte Küche gezeigt werden, lässt sie sich per virtueller Renovierung im Bild modernisieren – der Blick geht aufs Potenzial statt auf den aktuellen, bewohnten Zustand.
Neutrale Aufnahmen durch Profis. Ein erfahrener Dienstleister für Premium-Immobilienfotografie fotografiert von vornherein so, dass Perspektive und Bildausschnitt private Details vermeiden – etwa indem Regale mit Familienfotos aus dem Bild gehalten werden.
Auch virtuelle 360°-Touren und Matterport-Rundgänge lassen sich datenschutzkonform umsetzen, sofern die Wohnung vorher neutralisiert wurde – hier ist besondere Sorgfalt gefragt, weil ein Rundgang deutlich mehr zeigt als ein einzelnes Foto.
Auskunft, Löschung und die Pflichten des Verantwortlichen
Kommt es doch zu einer Anfrage nach Art. 15 DSGVO, müssen Sie darlegen können, auf welcher Grundlage die Fotos verarbeitet wurden. Das OLG Zweibrücken hat dabei klargestellt, dass auch eine sogenannte Negativauskunft – die Bestätigung, dass die betreffenden Daten bereits gelöscht wurden – die Auskunftspflicht erfüllen kann. Wer nach Abschluss der Vermarktung die Fotos konsequent aus Exposés und Portalen entfernt, reduziert sein Risiko also spürbar.
Praktisch bedeutet das eine schlanke, aber verbindliche Routine: Einwilligung vor dem Shooting einholen und ablegen, sensible Inhalte im Bild vermeiden oder retuschieren, Fotos nur für den vereinbarten Zweck nutzen und sie nach Verkauf oder Widerruf löschen. Diese Dokumentationskette schützt nicht nur die Bewohner, sondern auch Sie als Verantwortlichen.
Bußgeld- und Haftungsrisiko: Wer trägt die Verantwortung?
Neben dem zivilrechtlichen Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO steht im Hintergrund immer das aufsichtsbehördliche Risiko. Datenschutz-Aufsichtsbehörden können bei systematischen Verstößen Bußgelder verhängen; entscheidend ist dabei, wer datenschutzrechtlich „Verantwortlicher" ist. Bei der Objektvermarktung ist das in der Regel der Makler oder der Eigentümer, der die Fotos in Auftrag gibt und veröffentlicht – nicht der beauftragte Fotograf, der als Auftragsverarbeiter tätig wird. Diese Rollenverteilung sollte in der Zusammenarbeit klar geregelt sein, idealerweise über eine Auftragsverarbeitungsvereinbarung.
Für die Praxis heißt das: Der Verantwortliche kann die Umsetzung an einen professionellen Dienstleister delegieren, die Verantwortung für die Rechtsgrundlage bleibt aber bei ihm. Umso wichtiger ist es, mit einem Dienstleister zu arbeiten, der die datenschutzrechtlichen Anforderungen kennt und im Fototermin aktiv mitdenkt. Verwandte rechtliche Aspekte rund um Bildrechte behandeln wir außerdem im Beitrag zu Fotorechten und Urheberrecht bei Immobilienfotos; wer zusätzlich KI-Werkzeuge einsetzt, sollte die Kennzeichnungspflicht für KI-bearbeitete Exposé-Fotos im Blick behalten.
Checkliste für den datenschutzkonformen Fototermin
Wer die folgenden Punkte abarbeitet, ist im Regelfall auf der sicheren Seite: schriftliche Einwilligung der Bewohner vor dem Termin einholen und ablegen; die Verwendung in Exposé, Website und Portalen ausdrücklich benennen; vor dem Auslösen persönliche Gegenstände, Post, Medikamente, Familienfotos und Namensschilder aus dem Bildausschnitt nehmen; im Zweifel neutrale Alternativen wie Grundriss oder virtuelles Staging wählen; nach Verkauf oder Widerruf die Fotos aus allen Kanälen löschen. Diese Routine kostet pro Objekt nur wenige Minuten – und erspart im Ernstfall langwierige Auseinandersetzungen. Auch bei der Inszenierung sensibler Räume wie Bad und Küche hilft ein durchdachter Bildaufbau, wie unser Ratgeber zum Fotografieren von Bad und Küche zeigt.
Regionaler Blick: dichte Märkte, sensible Bestände
Gerade in nachgefragten Großstädten wie Köln, Berlin, Hamburg, München und Stuttgart wird ein hoher Anteil vermieteter Wohnungen verkauft – Anlageobjekte, Kapitalanlagen und Bestandsportfolios wechseln laufend den Eigentümer, während Mieter im Objekt bleiben. Genau dort ist das Datenschutzthema besonders relevant, weil fast jede Vermarktung eine belegte Wohnung betrifft. Für Makler und Verwalter, die viele solcher Objekte gleichzeitig betreuen, lohnt sich ein standardisierter Prozess umso mehr.
Gleiche Leistungen wie etablierte Anbieter – mit Fokus auf sauberer Umsetzung
Der Markt für Immobilienpräsentation ist gut besetzt. Anbieter wie Offenblende, Ogulo oder immoviewer haben professionelle Foto- und Rundgangslösungen etabliert und für hohe Standards gesorgt. Dieselben Leistungen – von der Premium-Fotografie über virtuelle Rundgänge bis zum virtuellen Home Staging – bieten wir ebenfalls an, mit besonderem Augenmerk auf eine datenschutzkonforme Umsetzung in bewohnten Objekten. Wer Foto, Grundriss und virtuelles Staging aus einer Hand bezieht, hält die Verarbeitungskette schlank und den Nachweis einfach. Einen Überblick über Aufwand und Kosten gibt unsere Preisübersicht, Beispiele aus der Praxis finden Sie in den Fallstudien.
Fazit
Das Urteil des OLG Zweibrücken ist kein Grund zur Panik, aber ein deutliches Signal: Innenraumfotos aus bewohnten Wohnungen sind datenschutzrelevant und gehören nur mit sauberer Einwilligung ins Exposé. Wer die Einwilligung schriftlich einholt, sensible Details im Bild vermeidet oder retuschiert und auf datenschutzfreundliche Alternativen wie virtuelles Home Staging und aussagekräftige Grundrisse setzt, verbindet rechtssichere Vermarktung mit einer erstklassigen Präsentation. Damit schützen Sie die Privatsphäre der Bewohner – und Ihren eigenen Ruf als professioneller Vermarkter. Sprechen Sie uns gern über das Kontaktformular oder direkt über die Projektanfrage an, wenn Sie Ihre Objektvermarktung datenschutzkonform aufstellen möchten.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine auf Datenschutz- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Mieter fragen, bevor ich ihre bewohnte Wohnung fotografiere?
Ja, wenn die Fotos Rückschlüsse auf die Bewohner zulassen – etwa durch persönliche Gegenstände. Dann handelt es sich um personenbezogene Daten, und Sie brauchen eine Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO, insbesondere für die Veröffentlichung im Exposé.
Reicht es, wenn der Mieter den Fotografen in die Wohnung lässt?
Das kann als konkludente Einwilligung in die Aufnahme gewertet werden, wie der Fall des OLG Zweibrücken zeigt. Für die anschließende Veröffentlichung im Online-Exposé sollten Sie sich darauf aber nicht verlassen und eine informierte, möglichst schriftliche Einwilligung einholen.
Was passiert, wenn ich ohne Einwilligung veröffentliche?
Betroffene können Auskunft nach Art. 15 DSGVO und Löschung verlangen und unter Umständen Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO fordern – auch für immaterielle Schäden. Ob Schadensersatz zugesprochen wird, hängt vom Einzelfall ab.
Wie werde ich sensible Details wie Namensschilder oder Familienfotos wieder los?
Am besten vermeidet der Fotograf sie schon beim Shooting. Was dennoch im Bild ist, lässt sich durch professionelle Bildbearbeitung retuschieren, sodass es unkenntlich, das Foto aber natürlich bleibt.
Gibt es Präsentationsformen ganz ohne Datenschutzrisiko?
Ja. Virtuelles Home Staging, virtuelle Renovierung und 2D-/3D-Grundrisse kommen ohne die privaten Spuren der Bewohner aus und zeigen die Immobilie oft sogar attraktiver als Fotos des bewohnten Ist-Zustands.
Muss ich die Fotos nach dem Verkauf löschen?
Wenn der Zweck – die Vermarktung – erfüllt ist oder die Einwilligung widerrufen wird, sollten die Fotos aus Exposés und Portalen entfernt werden. Eine Bestätigung der Löschung (Negativauskunft) kann eine spätere Auskunftsanfrage erfüllen.