Drohnenaufnahmen: Wann sie erlaubt sind und wann nicht

Luftbilder gehören bei Grundstücken, Gewerbeobjekten und größeren Wohnanlagen inzwischen zum Standardrepertoire. Sie zeigen Lage, Zuschnitt, Anbindung und Umfeld in einer Weise, die vom Boden aus nicht darstellbar ist.

Gleichzeitig ist der Drohneneinsatz einer der wenigen Bereiche im Immobilienmarketing, in dem eine falsche Entscheidung nicht nur ein schlechtes Bild, sondern ein Bußgeld nach sich ziehen kann. Die Regeln sind nicht kompliziert, aber sie sind verbindlich, und sie gelten unabhängig davon, ob jemand die Aufnahme in Auftrag gegeben hat oder selbst fliegt.

Klarstellung vorab: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt einen Überblick über die Punkte, die in der Praxis am häufigsten übersehen werden. Für die Beurteilung eines konkreten Einsatzorts sind die aktuellen amtlichen Quellen und im Zweifel juristischer Rat maßgeblich.

Was der rechtliche Rahmen regelt

Der Drohnenbetrieb ist in der EU einheitlich geregelt. Maßgeblich sind die EU-Durchführungsverordnung und die Delegierte Verordnung zu unbemannten Luftfahrzeugsystemen, ergänzt in Deutschland durch die Luftverkehrs-Ordnung.

Die Systematik unterscheidet drei Betriebskategorien:

Offen (Open). Der Regelfall für Immobilienaufnahmen. Geringes Risiko, keine Betriebsgenehmigung erforderlich, dafür feste Betriebsgrenzen: maximal 120 Meter über Grund, Sichtverbindung zum Fluggerät, keine Beförderung gefährlicher Güter, kein Abwurf von Gegenständen. Innerhalb dieser Kategorie gibt es die Unterkategorien A1, A2 und A3, die sich danach unterscheiden, wie nah an unbeteiligten Personen geflogen werden darf. Sie hängen von Gewicht und Klassenkennzeichnung der Drohne ab.

Speziell (Specific). Alles, was über die Grenzen der offenen Kategorie hinausgeht – etwa Flüge außerhalb der Sichtweite oder in größerer Höhe. Erfordert eine Betriebsgenehmigung der zuständigen Behörde oder den Betrieb nach einem Standardszenario.

Zulassungspflichtig (Certified). Für den Immobilienbereich praktisch nicht relevant.

Der überwiegende Teil der Immobilienaufnahmen findet in der offenen Kategorie statt. Das bedeutet nicht, dass keine Voraussetzungen zu erfüllen wären.

Warum "ich bin ja nur Makler" nicht hilft

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, gewerblich fliege nur, wer die Aufnahmen verkauft. Das trifft nicht zu. Die Betriebskategorien der EU-Verordnung stellen nicht auf gewerblich oder privat ab, sondern auf das Risiko des Betriebs. Die Anforderungen an Kompetenznachweis, Registrierung und Versicherung gelten für den Makler, der sein eigenes Objekt aufnimmt, genauso wie für den beauftragten Dienstleister.

Was in jedem Fall vorliegen muss:

• Registrierung als Betreiber beim Luftfahrt-Bundesamt; die zugeteilte Betreibernummer muss an der Drohne angebracht sein


• Kompetenznachweis entsprechend der Unterkategorie – vom Online-Nachweis A1/A3 bis zum Fernpiloten-Zeugnis A2


• Haftpflichtversicherung, die den Drohnenbetrieb ausdrücklich abdeckt; die private Haftpflicht tut das in der Regel nicht

Wer ohne diese Grundlagen fliegt, riskiert im Schadensfall den vollständigen Versicherungsausfall. Das ist in der Praxis das größere Problem als das Bußgeld.

Wo nicht geflogen werden darf

Der zweite Block betrifft den Ort. Es gibt geografische Gebiete, in denen der Betrieb eingeschränkt oder untersagt ist. Für Immobilienaufnahmen sind vor allem relevant:

Flughafen- und Flugplatzumgebung. Kontrollzonen erstrecken sich weiter, als die meisten annehmen. Ein Objekt kann mehrere Kilometer von der Start- und Landebahn entfernt liegen und trotzdem in einem Bereich stehen, der eine Flugverkehrsfreigabe erfordert.

Wohngrundstücke. Über Wohngrundstücken gelten Einschränkungen, wenn die Drohne bestimmte Gewichts- oder Ausstattungsgrenzen überschreitet oder wenn Kameras optische Aufnahmen ermöglichen. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist hier ein zentraler Punkt – und zwar nicht nur des Eigentümers Ihres Auftragsobjekts, sondern grundsätzlich auch dessen, über dessen Grundstück geflogen wird.

Naturschutzgebiete, Nationalparks und bestimmte Gewässerbereiche. Hier gilt oft ein generelles Verbot mit engen Ausnahmen.

Bahnanlagen, Bundesfernstraßen, Anlagen der Energieversorgung, Industrieanlagen, Krankenhäuser, Justizvollzugsanstalten, Behörden, militärische Anlagen. Alles Bereiche mit eigenen Abstands- oder Verbotsregelungen.

Menschenansammlungen. Der Überflug ist untersagt. Ein Wochenmarkt, ein Volksfest oder ein Schulhof zur Pausenzeit machen einen an sich zulässigen Standort für die Dauer der Veranstaltung unbrauchbar.

Die verbindliche Information über die geografischen Gebiete ist die amtliche digitale Karte. Vor jedem Einsatz gehört ein Blick hinein, und zwar am Einsatztag – Gebiete können temporär eingerichtet werden.

Persönlichkeitsrechte: Die häufigste Fehlerquelle

Selbst wenn der Flug luftrechtlich zulässig ist, kann das entstandene Bild rechtlich problematisch sein. Das sind zwei getrennte Fragen, und die zweite wird regelmäßig übersehen.

Erkennbare Personen. Wer auf dem Bild identifizierbar ist, hat Rechte am eigenen Bild. Bei Luftaufnahmen von Wohnanlagen sind das schnell die Nachbarn auf ihrer Terrasse. Praktische Lösung: Aufnahmezeitpunkt wählen, an dem wenig los ist, und alle erkennbaren Personen in der Nachbearbeitung entfernen oder unkenntlich machen.

Nachbargrundstücke. Der Blick über die Grundstücksgrenze in einen fremden Garten oder auf eine fremde Terrasse berührt die Privatsphäre. Für die Vermarktung Ihres Objekts brauchen Sie diesen Blick nicht. Wählen Sie Flughöhe und Kamerawinkel so, dass der Fokus auf dem Objekt und seiner unmittelbaren Lage liegt, und schneiden Sie im Zweifel enger.

Kfz-Kennzeichen. Auf Parkplätzen und in Einfahrten sind sie oft lesbar. Unkenntlich machen ist der einfachere Weg als die Diskussion darüber, ob es nötig gewesen wäre.

Fenster. Ein Zoom, der in fremde Wohnungen blickt, ist auch dann problematisch, wenn die Drohne selbst zulässig positioniert war.

Panoramafreiheit und was sie nicht abdeckt

Gebäude können urheberrechtlich geschützt sein. Die Panoramafreiheit erlaubt es, Werke abzubilden, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden – aufgenommen von diesen öffentlichen Wegen aus.

Der entscheidende Punkt für Drohnenaufnahmen: Die Panoramafreiheit knüpft nach der herrschenden Auffassung an die Perspektive vom öffentlichen Grund an. Eine Aufnahme aus 60 Metern Höhe ist keine Perspektive, die ein Passant einnehmen kann. Für Aufnahmen geschützter Bauwerke aus der Luft kann man sich daher nicht ohne Weiteres auf die Panoramafreiheit berufen.

Für die Praxis heißt das: Bei Ihrem eigenen Vermarktungsobjekt ist das in der Regel unkritisch, weil Sie ohnehin mit dem Eigentümer arbeiten. Kritisch wird es, wenn ein markantes, geschütztes Nachbargebäude die eigentliche Bildaussage trägt – etwa als Beleg für eine attraktive Lage.

Was in der Praxis vor jedem Flug zu klären ist

Eine kurze Ablaufliste, die sich bewährt hat:

1. Amtliche Karte für den Einsatzort prüfen, am Einsatztag
2. Betreiberregistrierung, Kompetenznachweis und Versicherungsnachweis griffbereit haben
3. Schriftliche Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen
4. Bei Wohnanlagen: Verwaltung und, wo sinnvoll, Nachbarn informieren
5. Wetter prüfen – Wind, Niederschlag und Temperatur begrenzen den Betrieb praktisch stärker als das Recht
6. Flugweg so planen, dass Nachbargrundstücke nicht überflogen werden müssen
7. Nach dem Flug: Personen, Kennzeichen und Einblicke in fremde Räume in der Nachbearbeitung entfernen

Punkt fünf wird unterschätzt. Ein Termin, der aus Wettergründen abgebrochen wird, kostet einen zweiten Anfahrtstag. Planen Sie Drohnenaufnahmen deshalb nicht als letzten Programmpunkt eines ohnehin engen Fototermins.

Wann eine Drohne das falsche Werkzeug ist

Nicht jedes Objekt gewinnt durch Luftbilder. Bei einer Eigentumswohnung im vierten Obergeschoss eines innerstädtischen Gebäudes zeigt die Luftaufnahme das Dach – und das ist selten das Kaufargument. Bei Objekten in dichter Bebauung mit unattraktivem Umfeld macht die Vogelperspektive genau das sichtbar, was Sie im Exposé nicht betonen wollten.

Sinnvoll sind Luftbilder vor allem, wenn Grundstückszuschnitt, Grundstücksgröße, Anbindung, Lage im Ort oder das Verhältnis von Gebäude zu Freifläche eine Rolle spielen: Einfamilienhäuser mit Garten, Gewerbeflächen, Bauland, größere Wohnanlagen, Objekte in besonderer Lage.

Und es gibt Alternativen. Für die Lagedarstellung reicht oft eine beschriftete Kartenansicht. Für die Innenperspektive ist ein Matterport-Rundgang das passendere Instrument. Für ein noch nicht gebautes Objekt liefert eine Visualisierung aus der Vogelperspektive das Bild, das die Drohne mangels Gebäude nicht liefern kann.

Die typischen Fehler

Der Flug wird spontan entschieden. Das Wetter ist gut, die Drohne ist im Kofferraum, das Objekt sieht von oben sicher gut aus. Genau so entstehen Flüge in Kontrollzonen.

Es wird über Nachbargrundstücke geflogen, weil es kürzer ist. Der Weg der Drohne ist ebenso relevant wie die Position beim Auslösen.

Die Aufnahmen sind zu hoch. Ein Bild aus 110 Metern zeigt einen Stadtplan, kein Objekt. Für die meisten Wohnimmobilien liegt die aussagekräftige Höhe deutlich darunter.

Nur eine Perspektive. Eine einzelne Aufnahme senkrecht von oben ist die am wenigsten nützliche Variante. Eine leicht schräge Ansicht zeigt Gebäude, Grundstück und Umfeld im Zusammenhang.

Nachbearbeitung wird ausgelassen. Personen im Bild, lesbare Kennzeichen, offene Terrassen der Nachbarn – all das gehört bereinigt, bevor das Bild ins Portal geht.

Fazit

Drohnenaufnahmen sind ein wirksames Instrument, wenn das Objekt sie trägt. Die Voraussetzungen dafür sind Registrierung, Kompetenznachweis, Versicherung, die Prüfung der geografischen Gebiete und die Zustimmung des Eigentümers – und danach die sorgfältige Nachbearbeitung mit Blick auf Persönlichkeitsrechte.

Der einfachste Weg, alle diese Punkte abzudecken, ist die Beauftragung eines Dienstleisters, der die Nachweise vorhält und die Standortprüfung als Teil der Leistung erbringt. Prüfen Sie im Angebot, ob genau das enthalten ist.

Eine ergänzende Einordnung zur Haftung finden Sie in unserem Beitrag Drohnenaufnahmen für Immobilien: Was rechtlich gilt.